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不動産投資にはどうしても損失を発生させる「リスク」があり。
昨今のリスクを極端に嫌う傾向がある現役世代の方々にとって、
巨大なローンを背負う事が信じられない、失う危険性があるのに
自分のお金を投資する意味が分からないのかもしれません。
徐々に、住宅ローンすら悪である、自動車を買うのに借金をする
なんて馬鹿すぎる、なんて声もちらほら聞こえていて。
借金は完全なる悪の存在とも言うべき声は高まっています。
悪い噂は尾ひれが付いて広範囲に広まるものですから、ネットが
浸透した現代社会では仕方のない話かもしれません。
持ち家対賃貸、なんて議論が沸くのも、借金は悪であるとの風潮
が強くなっている表れと思います。
確かにローンを背負うのはリスクを伴います。ローンの支払いは、
将来的な収入を当てにしたもの。
かつては就職後の社会人としての収入が極めて安定的であった為
不安なくローンを組めたものが、現代ではすべて崩れている。
会社は倒産するもの、リストラはされるもの、給料は下がるもの。
そんな現代の常識が安定した将来への想像力を失わせ、悲観的な
想像力を高めてしまった。
ローンが支払えなくなる可能性があるなら、借金なんて最初から
しない方がよい、との考え方の勢力が強まった、と。
気持ちは分からないでもありません。私たちの親世代、いわゆる
高度経済成長期からバブル時代を現役で駆け抜けた世代は過度に
楽観的でした。
そのつけを私たち現代の現役世代は今、支払っている。30歳代は
特に酷い目しか見ていません。僕自身も30歳代ですが少なくとも
ここ20年、報道では悲惨な話しか聞かない。
就職が厳しい話、賃金が減少している話、非正規が増えている話、
その他ほぼ全てに今の30歳代が巻き込まれている。
20年という時は、悲観論者になるには十分の年月でしょう。
しかし、だからといって社会のせいにするのは間違っています。
強い悲観が社会の仕組みを見誤らせ、自らの首を締めてしまった
に過ぎません。
即ち、ローンについての誤解、及び過度なリスク回避の姿勢が、
現代社会の困難を招いた一面を忘れてはいけない。
私たち30歳代は今からでもそれを取り戻すべく、意識の切り替え
をしなければならない、さもなくばこの先さらに20年を失うもの
と確信をします。
ローンに伴うリスクは高いのか
まず前提として、ローンを支払えずに破産に至った人間が日本に
どれほどいるものか、を知るべきです。
昨今の自己破産申請数は、年間8万件を下回る程度。自己破産者数
は年々減少傾向にあります。
その中で住宅ローンが起因するものがどれほどいるかは、全体の
正確な統計データは存在しません。
住宅金融支援機構が扱っているリスク管理債権に関していえば、
焦げ付いているのは7%。破綻先債権は0.4%。
そこから推測すると、住宅ローン全体では概ね2～3％が破綻して
いると思われます。
これを多いと見るか少ないと見るかは個人差があるでしょうね。
ですが、少なくとも論理的に考えれば「住宅ローンは危険だ」と
断定できるほどの数値ではありません。
これを危険なものだと判断するのであれば、医療なんて何ひとつ
受けられないでしょう。
医療では手術だろうと薬だろうと、2%程度の確率で合併症が発生
したり、副作用が発現したりするものはいくらでもあります。
それを危険だと断定するならば、社会的に認められるはずがない。
危険だと考える人をおかしいとは全く思いませんが、メリットが
あるからこそ認知されているもので。
メリットとリスクを天秤に掛けて、バランスを取った内容である
ならば、住宅ローンのリスクが高いとは一般論として語れないの
ではないでしょうか。
過大評価・過小評価をしないこと
問題があるとすれば、メリットを過大評価したり、将来的リスク
を過小評価したりしていないか、です。
つまるところ、計画性の問題。
前述の焦げ付いたり破綻した住宅ローンの中には、かなり無理を
した住宅ローンが多数あるとの想像はたやすい。いえ、破綻して
いないものの中にも数多いでしょう。
僕が実際に聞いた住宅ローンの融資組みも、結構無理をしている
と感じるものがこれまでとても多かった。理想を叶えるために、
融資額が増えてしまっているのだと思います。
計画性にはローンを組んだ時点の計画だけでなく、その後の融資
返済計画も含まれます。
十分な貯蓄計画や繰上げ返済予定はローンのリスクを引き下げ、
ローンのメリットを増大させます。
不動産投資においては、物件そのものが利益を生み出しますから
当初のローン組みはもちろんですが、それ以上に物件を取得した
のちの行動が重要で。
多少のリスクは、簡単に打ち消す事が可能。
不動産投資のローンは、住宅ローン以上にリスクを低くできる、
極めて安全なものであると僕は認識しています。
物件の利回りその他もさることながら、アパートローンのリスク
を決定付けるのはローン組みの計画性と、返済計画の再編です。
そこをまともに計画立てれば、何の怖さも不安もありません。
そもそもリスク回避の姿勢を貫く事にリスクがないなどと確信を
持って断言できるものでしょうか？
少なくとも、自分と社会の将来性を悲観しつつも無力さを感じる
だけで何も具体的な改善計画を立てずにただ甘んじて受け入れる
より、遥かにリスクは小さいのではないでしょうか。
生まれた時代の悪さや親世代に恨み言を言い続ける人生よりも、
前向きに挑戦し続ける人生の方が遥かに全体のリスクが低い真実
に、早く気が付くべきでしょう。
不動産投資のみならず、計画的なローンの活用は、人生を豊かに
変え、次世代を育成するもの、です。
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