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不動産投資をする上で絶対に間違えてはいけないもの。
もちろん、資金管理です。
重要どころの話ではありません。資金管理の失敗は即破綻に繋がる可能性
を秘める、不動産投資の必須項目です。
不動産投資で破産まで追い込まれる方の大半は資金管理に問題がある、と
言っても過言ではないように思います。
稼ぎが出なかったり、売却時点で最終損が出たりはそこまで珍しくはない
ですが、自己破産までいく例は極めて稀で。その稀な例の殆どで何らかの
資金管理上の問題があったはず。
そこまで断言するには理由があります。
不動産賃貸業は月々の固定経費が非常に少ない。事業を維持する為に必要
な直接雇用の人件費はゼロにできます。一般的な事業とは異なり、人件費
が賄えずに経営が成り立たなくなったりしません。
必要な固定費といえば固定資産税、管理費、設備維持費、後は電気や水道
くらいです。得られる家賃からすれば大した金額ではない。
経営に必須の必要経費が少ない事業は、倒産させる方が難しい。
固定費問題になるとしたら融資の返済でしょう。
しかしそれは余裕のない返済計画を立ててしまったのが問題なだけであり、
資金管理を計画時点で間違えてしまったに過ぎません。
余裕のある返済計画を立てていれば、多少想定より入居率が悪くても返済
に困ったりはしませんし、家賃を引き下げて入居率を向上する戦略を取る
事も可能です。
入り口から出口まで、余裕のある資金管理を心掛ければ不動産投資で怖い
思いをする機会は滅多にないはずなんです。
少なくとも僕の経験上からは。ドキッとしたケースはありますが、それも
利益が減ってしまう、無くなってしまう、くらいのもの。
そんな問題も、無難にクリアできれば母屋を揺るがしたりはしません。
無難にやり過ごす為に必要なもの。それがお金の余裕、です。
得たお金に手をつけてはいけない
どのような資金管理をするべきか。
当たり前ですが、なるべく得たお金を使わないようにするのが一番です。
基本的に、収益不動産から得たお金は使いません。入金されただけ口座に
残しておくのが正着です。
不動産を投資と捕らえるならば、売却するまで利益は確定しないわけで。
含み益を使ってしまうのを問題ではないと思う方が感覚としておかしい。
物件を売却してから税金を全て清算した上で手元に残ったお金を使うのは
全く問題がありません。経済を回すべくたくさん無駄遣いして下さい。
借りたお金が残っている以上は、手持ちの現金を目減りさせてしまう事は
リスクを増大させる要因です。
資金管理上、好ましくありません。
それでは何のために投資をしているんだ、と思われるかもしれませんが、
投資は将来の利益を求めて行うものであり、今無駄な贅沢をするのが目的
ではありません。
贅沢なんて、多少目減りしても次の投資に支障がない程度の資産を築いて
からにして下さい。
不動産投資の持つ危険性としては、急に大金を取り扱うようになったり、
定期的に得られる収入が増えたりしたことで、お金に対する感覚が狂って
しまいかねない点があります。
1億円の物件を所有している人が1000万円程度の内部留保を保持するのは
至って自然な話ですが。
急に1000万円の預貯金が余分にできて、且つ毎月定期的な収入が得られる
見込みとなると、気が大きくなってしまう方もいるでしょう。
しかしそれは、手をつけてはいけない資金です。もっと融資残高の数字と
口座にある資金を繰り返し見比べて下さい。
本当にそのお金、手をつけていられる余裕がありますでしょうか。
資金的余裕を失う悲劇
僕の所有するマンションの一つは市街地に位置していますので当然ながら
隣にもマンションがあります。
上層階に行くと、窓から隣のマンションの部屋の様子が見えるんですね。
現地調査の際に観察したのですが、あまり人の気配はありませんでした。
空室らしき部屋は窓が開けられており丸見えです。全く修繕がされている
様子もありませんで、こんな状態では入居者も見つかるはずがないな、と
感じました。
資金管理を誤り、資金繰りに困った挙句、事前に部屋を綺麗にする余裕が
無くなってしまったのかもしれません。
僕のマンションは現在も満室ですから、立地の問題でないのは確実です。
ちゃんと部屋を綺麗にして見栄え良く、適正な価格で募集すれば入居者も
すぐ見つかるはず。
もし本当に資金的な余裕の無さから適切な募集を掛けられず部屋を埋める
事ができないのであったら、最早詰みですね。
資金管理ミスによる破産の仲間入りをするのかもしれません。いえ、隣の
マンションのオーナーに借金が残っているかは知りませんが。
僕がこうして資金管理を正しくできているのも、不動産投資を始める前に
悪い例を目の当たりにし、気を引き締められたからのようにも思います。
資金管理、本当に大切です。大切ではないですね、絶対に欠かせません。
間違っても融資がたくさん残っているのに、利益が確定しているわけでも
ないのに贅沢をしようなどとは考えないで下さい。
それに、贅沢なんてすぐに飽きてしまうものです。それよりももっと大切
にしなければならないものがすぐ傍にいらっしゃるのではないでしょうか。
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