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2015年内に融資の借り換え、及び返済期間や返済方法の見直しを行いました
ので、不動産賃貸業の収支は非常に良くなりました。
が、それはあくまでペーパー上の話。
収支計算書上の通算損益は極めて良くなりましたが、そこに税金が乗ります
からそう安心してはいられません。
2016年内はいいんです。借り換えに要した費用により単年の収支は赤字申告
となりますので、所得税は還付されますし前年の所得から計算される住民税
も少なくて済む。
これまでは基本的に源泉徴収された所得税だけでは不足し、追加納付をして
きましたので、所得税が還付される予定となるとかつてないほどに楽な一年
となるのは確実です。
確実ですが、収支が大幅に改善した分だけ来年の納税額が大変大きくなって
しまうのもまた確実で。
今から手を打っておかなければ、納税のために融資を受けなければいけない
なんて事態に陥りかねない。
賄えるけどキャッシュを手厚く残す為に、かつ金融機関との関係を良くする
為に借りておこう、ならいいのですけれども。
納税の為の手元資金が無いから借りよう、というのは僕の考えではアウト。
収支計算書の外で次年度の納税資金を計算に入れておき、その上で最終的に
いくら残るのかを大切にしています。でなければ、将来の修繕費用すら貯金
できません。
減価償却費分だけ収支計算書上より手元に残る資金は多くなるはずではある
ものの、その分だけ不動産評価額も下落していくもの。
純利益と次の年に納めることになるだろう税金のバランスを考えて予算立て
をしていくのが大切であると思って臨むよう、心掛けています。
所得の減らし方の順序
利益が大きく膨らむと、その分だけ税金が加速度的に増えてしまうのが個人
で不動産を所有する際の問題点です。
法人税が減税される流れの中、一定以上の所得になりそうであれば上手い事
法人を活用して納税額をコントロールしたいところではありますが、世間で
思われているほどには法人化を焦らなくても良いと思うのが僕のスタンス。
実効税率で見ると、法人化を急ぎ過ぎてもあまりメリットは感じないなと。
むしろ僕のように色々やりたい人間にとっては、法人にお金を縛られるのは
結構面倒に感じます。
法人が極めて効果的なのは事実ですし、僕も活躍してはいますけどね。
それよりも、所得をコントロールしたいのであれば資産のメンテナンス費用
をしっかりと計画的に支出するのが大事かなと。
サラリーマンが所得を減らしたいのなら、究極的には仕事を辞めてしまえば
話が早いんです。
サラリーマンを辞めることで給与所得がなくなり、総所得は大幅に減少する
のは当然ですが、その分だけ納税額も減ります。
所得金額が1800万円を超えていると住民税と合わせて50%以上を税金として
召し上げられますので、無くなっても傷は浅く済むというもの。
ただ、無計画にサラリーマンからリタイアしても、メインバンクからの目が
冷たくなるだけ。
辞めた後の話をしっかり詰めて、十分納得の得られる環境づくりをしてから
でないとうまくはいきません。
まずは、資産の基盤をしっかりと作り上げるのを優先するべきであると僕は
考えています。
それが、資産そのものへの投資です。
投資と現金のバランスを取る
納税額に困る可能性があるということは、つまり収入に余裕があるはずです。
せっかくお金が余っているのであれば、使わなくてはもったいない。それを
資産の価値をより高める為に使うのであれば、資産の流出はありません。
例えば水道ポンプの寿命が近づいていませんか？ エレベーターの部品交換
がそろそろ必要だったりしませんか？ 各部屋に設置してあるエアコンが、
ずいぶん古いタイプのもののままではありませんか？
まだまだ新しいものを無駄に取り替える必要はありません。しかし、もしも
減価償却が終わっていて、そろそろいつ壊れてもおかしくないというものが
あれば。
トラブルが発生する前に、収入の余裕部分を消費して先に交換をしてしまう
のは、資産価値保全の為に非常に効果的。
しかもその分だけ税金が安くなるのですから。一括で計上可能なものは今年
の所得を圧縮するのに役立つし、資産計上可能なものは将来に渡り納税額を
抑え、資産の評価額を高められます。
探せば結構、交換しても良いかもしれないと思える設備が見つかるものです。
僕はとりあえず今年、昨年末から報告を受けていたものの年が明けるまでは
待ってもらっていた水道ポンプの交換と、部品の製造が近く終了する予定と
なっているエレベーターの部品交換を行うこととしました。
それだけで160万円以上になりますが、その分来年以降の税金が圧縮されるの
ですからケチって危険を放置しておく必要もありません。
あまりにも多額の修繕費を一年のうちに計上してしまうと、今度は手元資金
が不足していますので、ほどほどを目指して最終的には納税に回すのが正解
と思います。
節約経営をして馬鹿正直に高い税金を納めるよりは、毎年分散して修繕費用
を計上しつつ無難に税金を納めるくらいが税務署にも目をつけられにくくて
いいのかな、と。
無駄遣いをせず、納税と設備投資のバランスを取るのが、長期的に最も楽に
利益を多く取る方策だと、僕は考えています。
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