収益不動産の評価損を必要以上に怖がらない

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中国の株価暴落が話題になったタイミングと時を同じくして、J-REIT
急落したようですね。

もちろん日経平均株価も大きく落ちておりますから別に不思議な話では
ありませんが、どうやら日経平均株価よりもJ-REITの方が中国株式市場
と密接な関わりにあるようで。

J-REITには中国系からの買いが随分と入っていたらしく、その関係での
下落との噂。

 

金額は日経平均株価ETFほどではないにしろ、J-REITにも日銀買い取りは
随分と行われています。

そのため日経平均株価と同じように買い支えられてはいるものの、日銀
による支えはJ-REITについては限界が近いとも言われており。

J-REITだけでなく、現物の不動産にも及んでいる中国資本からの投資が
行われている事を考えると、中国バブル崩壊が今後進んだ場合は、株価
よりも不動産価格が影響を受けるかも知れません。

特に東京を始めとした都市部に関しては。

 

さて実現性がどうあるかはともかく、この予測に対してどのような考え
をしましたでしょうか。

このような一見ネガティブに感じる情報を耳にした時、どのような思考
をするかが、投資家としての実力を分けるもの。

不動産投資家も投資家の端くれ。投資家思考を強め、より広い視界の中
で生活できるよう、ステージを高めていきましょう。

株式などでは悩みの種の含み損ですが。

最も恐るべき「無関心」

僕もつい最近までは一般人でしたので、「普通」の方がどのような考え
をされるかはよく分かります。

基本的には無関心、かつ言葉通りの捕らえ方となりがち。中国のバブル
が今後崩壊していくのだからJ-REITも不動産も下落、日本の人口の減少
もあるし不動産投資は危なそうだな、と。こんな感じに考えるはずです。

 

確かに、中国のバブル崩壊はまだまだ序章。中国の株価下落が世界同時
株安に繋がるほどに、世界に影響すると思われます。

そんな中、日本の不動産も下落していく可能性は確かに高い。落ち着く
その時まで購入は躊躇われます。

非常に正論です。正論ですが、基本的には関心がないからこそ辿り着く
答えですね。

 

投資家的な思考をするのであれば、日本のファンダメンタルズを考える
と不動産価格の下落は一時的に過ぎず、政策の方向性も加味すれば今後
持ち上がってくる確率は高い。

長期的な上昇トレンドに逆らわず、短期的な押し目を狙って買っていく
のは投資の王道ともいえる手法でしょう。

特に不動産投資は長期投資となりますので、長期トレンドが向いている
方向をはっきりと見定めていくのは実に重要で。

トレンドに逆らっても良い事はあまりありませんので、ギャンブルでは
なく投資をしたい場合は、ネガティブな意見に惑わされずに幅広い視野
で投資の方向性を考えられるようになるのがいいかと思います。

 

評価額の変動に一喜一憂……

ただし、不動産投資は金融への投資とは大きく異なります。不動産投資
にはビジネス的な視点が極めて強く関わってくるところです。

J-REITが下落をした、都市部の不動産価格がこの先下落をする可能性が
ある、そんな予測があったとしても、収益不動産の購入の妨げには全く
なりません。

収益不動産の価値は、資産評価額にあるのではなく「どれだけのお金を
生み出してくれるか」、要するにキャッシュフローにあるからです。

 

株の配当は年に一度しか得られず、また日本の株は配当指向が弱いため、
評価額の差からキャピタルゲインを得るしか利益を上げる手がない。

日本において株式投資はギャンブルであると一部で信じられているのは
インカムゲインの小ささから来ていると僕は思っています。

その点、不動産はインカムゲインが非常の良い。J-REITでさえ、株より
ずっと充実したインカムが得られます。

 

そう考えると、将来的にはいくばくかの下落が見込まれているとしても
十分なキャッシュフローが確保できるのならば、買う価値はある。

不動産が経営に耐え得るならば資産評価の中期的な下落予想など、無視
をしてもよいのではないかと。

僕はそのような考えでいます。数字だけでなく、賃貸需要も考慮をして
の話となりますが。

 

将来的な資産評価の下落が気になっていては、地方物件を購入するなど
絶対にできませんし、地方投資をしている投資家は馬鹿であると言って
いるに等しい。

ですが、結果を見れば地方投資で成功をされている方は山ほど存在する
わけで。資産評価額など不動産投資においては飾りに過ぎない事の証明
ではないかと思います。

もっとも、融資を受けたりするタイミングに限っては、飾りであっても
きちんと整えておかなければ、実行に支障が出てしまいますので注意が
必要ではありますが。

 

キャッシュフローでプラスは大前提

本当は株でも先物でも、経営者的な視点が必要なんです。個別に銘柄を
指定して購入する場合などは特に。

なんといっても企業の先行きを見越してお金を投じるのが株式投資です。
そこにビジネス的な視点が無くて良いはずがありません。

 

僕は投資家よりも経営者寄りの人間で、金融への投資・投機は少し判断
が下手ですので偉そうなことを言えたものではないのですけれども。

不動産評価額の増減を気にして不動産投資に踏み切れないでいる方は、
決して少なくないように感じましたので、復習的な意味も兼ねて記事を
書いてみました。

これから不動産投資を始めたいと考えている方は、是非とも不動産投資
はキャッシュフローが大切なんだと心に刻んで頂ければと思います。

 

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