医師が教える不動産投資

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いつも応援ありがとうございます。

 

自己資金に余裕がないサラリーマンが不動産投資の規模を
順次拡大していくためには、1棟目から十分なキャッシュフローの
得られる物件を購入することが重要だ、とお伝えしました。

給与収入はそれほど多くはないけれど、
株などで大きな資金を得たから不動産投資を始めました、
というような手合いだと特に1棟目に気を使う必要があります。

 

大きな資金を手に入れて気が大きくなりすぎて
キャッシュフローの出にくい都心物件を買ってしまったりすると、
資金を増やすどころか経営がままならない、なんてことも。

1棟目というのは、その後の投資規模の拡大計画に大きな影響を
与えることになりますから、自分の経済事情などを加味して
慎重に考えていかなければなりません。

 

キャッシュフローを考えると、気になるのが利回りです。
利回りはキャッシュフローの額に直接的に影響します。

利回りの良さで考えると、選択しに上がるのは築古木造アパート。

法廷耐用年数が少ないために初期投資額に比べて減価償却も大きく取れるし、
入居率が良ければ利回りは非常に大きくなる傾向にあります。
消費した自己資金の回収という意味では、とても効率的です。

 

もう一つの選択肢は、RCマンション。

利回りは木造アパートに比べて悪くなりますし、修繕費も掛かりますが、
規模は比べ物になりません。
積算評価も高くなり、金融機関の評価は高くなります。

 

投資初期のキャッシュフロー獲得という観点から考えると、
どちらを選択していくべきでしょうか。

十分なキャッシュフローを最小の手間で得るには？

不動産投資に掛けられる労力、時間など投資スタイルにも寄りますが、
個人的な見解で言えば、自己資金にそれほど余裕が無くて、
不動産投資にあまり時間を割くことができないという条件ならば。

僕はRCマンション投資をおすすめします。

 

理由は、規模の大きさ。

木造が悪いとは言いません。木造アパートには大きな利点があり、
稼げる額はRCマンションより木造アパートの方がずっと上。

ただ、小さな木造アパートだろうとSRCマンションだろうと、一回の取引の労力は同じ。
築古木造アパートは融資が付きにくく、むしろ手間が大きくなりがちです。
それに、物件の規模に関わらず一度収益不動産を取得すると、
しばらく様子を見ざるを得なくなります。

不動産賃貸業の初心者にポンポンと次々融資を出してくれるなんて
都合の良い金融機関、今の時代そうそうありません。

1棟購入したら、経営状況がどうなっていくか経過を見ることとなります。
1年間は動きにくいでしょうね。

 

とすると、1棟目にある程度大きな規模の不動産を取得することには、
時間的にも金銭的にもアドバンテージがあることが分かります。

であれば、貴重な時間、お金を投資すべき価値がRCマンションに見出せます。

RCマンションから得られる1年分のキャッシュフローで
消費した自己資金を回収できるなら、翌年同規模の収益物件の取得も
不可能ではありません。

 

5棟10室基準で節税し、キャッシュフローを増やす

規模の大きめなRCマンションをおすすめするのは、もう一つ理由があります。
それは、5棟10室基準です。

不動産投資が税務上正式に事業として認められるのは、
この基準を満たしている必要があります。

5棟10室基準を満たしているかどうかで、家賃収入が
不動産所得か事業所得かの扱いが変わってくるんです。
確定申告をする上で、大きな違いとなります。

 

65万円の青色申告事業者特別控除だけでも差があるし、
専従者給与を出すにも認められる金額に差が出ます。
その他経費や確定申告の面で、青色事業者の方が優遇されているのは
間違いない事実であり。

事業規模を拡大していくのであれば、どうせなら当初より
5棟10室基準を満たし、青色事業者となっておいた方が
多くのメリットを享受できるでしょう、ということです。

税金は、もっとも自分にもたらすメリットが少ない経費ですからね。

特にキャッシュフローが大事な時期は
納税額が少ないことに越したことはありません。

 

維持費の高さだけを見て可能性を狭めすぎないように

あくまで理論上のことであり、個々の事例によっても
うまくことが運ぶかどうかは異なりますが。

RCマンションのキャッシュフローで資金を集め、
その後に金融機関を開拓し、次々と収益不動産を購入していく、
という事例がそれなりにあるのも確か。

 

RCマンションをどんな状況でもすすめるわけではないですが、
サラリーマンの1棟目としてメリットは大きいです。

修繕費や固定資産税の高さなどデメリットを強調されることもありますが、
今の日本でRCマンションは一般的になっています。
稼げないのであれば、これほど数が増えるはずありません。

迷うことも多いと思いますけれども、選択肢に入れないのも愚。
レバレッジの許容できる範囲で一考してみて下さい。

 

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