収益不動産の買い時と個人投資家の動向の関連は深くない

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僕自身、ここのところ新たな収益不動産の購入はしていません。

その理由は、別に不動産価格が高騰していて良物件が見つからないから
とか、時期的に買い時ではないからとか、そういったものではなく。

近い将来継承するであろう診療所経営に備えて資金を蓄えているのと、
借り換え先の金融機関担当者に医院継承を見越して、融資残高の圧縮を
するようにとの圧力を掛けられているから、です。

また、妻が今はこれ以上の急拡大に否定的であるのも理由。

 

僕としては今後も投資規模の拡大はしていきたいと思っているものの、
個人債務の圧縮については大賛成ですので、無理な行動は起こさず野望
はひた隠し、債務バランスの改善に取り組んでいる次第。

優等生でいるって、大事な事なんです。

もっとも、個人では今後収益不動産を購入する気はありません。購入を
するとしてもまずは法人から、それも今動いている事業法人の賃貸部門
の稼働を優先する予定で。

資金はそう多くないため、現金購入で小さくスタートして徐々に信用を
拡大する堅実な方針を基本にするつもりでいます。

条件さえ整えば休眠法人を起こしてRCマンションを法人所有する準備は
できていますから、虎視眈々と機会を見定めつつも。

無理に焦った投資へと突き進まずに、地に足のついた不動産賃貸経営、
及び将来の診療所経営に付属するリスク低減を念頭に置いた事業計画を
描いていこうと思っています。

ひと休み中。

立ち止まるべき時期

僕は、ここらで一回足を止めるべきなんです。これ以上なりふり構わず
走り続けてはいけない。

何故か。スタートにかなり無理をしているため

 

何しろ、スタートはマイナスからだったんです。あったのは、妻所有の
区分マンションとその融資。

評価額的にはマイナスで、今もまだ解消されていません。

当初の目標は、このマイナスをいかに打ち消すか、でした。最終的には
マイナスの解消を目指しつつ。

 

現状、マイナスの相殺は理想形で完了しています。

何度か書いたことですが、妻が専業主婦となった以上損益通算ができず
純粋な資産減にしかならないマイナスのキャッシュフローを、僕の事業
から経費として妻へ給料を払い間接的に経費処理をしようとの目論見。

現在妻へは法人より役員報酬が支払われており、そこから融資の返済を
していますので、間接的に法人が融資返済している状態です。おかげで
個人資産の目減りは抑制されました。

 

場合によっては資金が貯まり次第、区分マンションを法人が買取しても
いいかな、とも考えています。マイナスの解消のために。

その辺りは税理士さんとの判断、及びサブリース会社が法人へ名義変更
を許可してくれるかどうか、ですね。

個人で一括返済できる程度のお金はありますのでマイナスの解消も可能
ではあるのですが、それをすると各種扶養配偶者控除対象から外れ税や
社会保障負担が増えてしまいますし。

何より僕の債務バランスに大きな影響を及ぼしますので、すぐにやる気
はありません。

 

要するに、当初目標は完遂されていて。

今まで、目標達成のためにかなり無理をして、リスクを背負って歩んで
きた分だけ、相当に膿が溜まってしまっている。

その膿を絞り出す前にもう一歩前へ出ようとするのは、感染症の悪化を
招きかねない。

今は僕にとって新しく物件を物色する時期ではなく、傷だらけの身体を
治療し、再び健全に歩めるよう回復させる時期なんです。

 

膨らんだリスクを解消する

オーバーローンを組んで収益不動産を購入したことによる債務バランス
の改善こそが、立ち止まってでも達成すべき次の小目標です。

本来であれば、不動産投資を始める前にあるべき、準備期間。自己資金
を用意しながらじっくりと投資に適した物件を探す期間。

これを、運の良さとオーバーローンですっ飛ばしてしまった。けれども
順番が入れ替わっただけで、準備期間を必要としなくなった訳ではなく。

準備期間が今になっただけ、です。ここを怠れば近い将来、大変痛い目
に遭う可能性は極めて高い。それも、取り返しのつかないレベルで。

 

オーバーローンにあるのは「準備期間を消失させる効果」などではなく、
「準備期間を後に回し先に利益の循環を作ることで準備期間を短縮する
効果」です。

高いリスクと引き換えに。

お陰で当初目標をこんな短期間に達成できました。自己資金を用意する
ところから始めていたのでは、今もまだ1棟すら収益不動産を所有しては
いなかったでしょう。

貯蓄で妻の融資を解消するのが関の山だったと思われます。

 

後回しにした準備期間を消化すれば、オーバーローンで背負ったリスク
の解消がなされます。

リスクは一度抱えたからと背負い続けていいものではありません。早期
に解消を図るべきで、僕には今がそのタイミングなだけ。

そして、今しばらくは時間を必要としそうです。

 

市場が買い控え環境とは思わず

ですので、僕が収益不動産を購入していないというのを購入時期の判断
に加味されないようにして下さい。

別に、誰に指摘をされたという話ではありませんが、もしも僕の動向が
多少なりとも悪い影響として作用してしまってはいけませんので、ふと
思い立ち記事にまとめた次第です。

 

少なくとも今が買い控えすべき時期ではないのは間違いなく。

もし適切な物件と巡り会えたのならば、臆せず前へ進むのを期待します。

 

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