2013年人口移動報告から今後の不動産投資の方向性を考える。

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今年も前年の人口移動の状況が総務省より発表されました。

ニュース:2013年の都道府県別人口移動 東京都が2年連続で大幅な転入超過
総務省:住民基本台帳人口移動報告 平成25年結果

東日本大震災・福島第一原発事故の影響はすっかり影を潜め、
「いつも通り」に戻った感じです。

 

結果は流石の東京圏といったところでしょうか。
東京は大幅な転入超過、神奈川県、埼玉県もそれに伴い増加しています。
同じ東京圏(1都3県)でも千葉県だけは若干伸び悩んでいます。

神奈川県や埼玉県に比べると、都内主要部への鉄道アクセスが
若干悪いからでしょうか。

位置的なイメージの問題もありそうですが。西から見れば神奈川県が
便利なように見えるし、北から見れば埼玉県が便利なように見えます。

伸び悩んでいるとはいえ転入超過ですから、神奈川県や埼玉県が
飽和してくれば千葉は伸び代がまだまだある、と考えることも
できますね。

 

これを見てしまうと、1都3県の収益不動産が欲しい、との想いが
強くなってしまうのも致し方ないような気がします。

とはいっても、転出超過全国一は神奈川県横須賀市ですから、
都道府県なんて大きな括りで語ってはいけなさそうです。

2013年人口移動報告
資料:総務省「住民基本台帳人口移動報告 平成25年結果」
クリックで拡大(前述のリンクも参照)

今後も広がる地域格差の原因は雇用問題

これほどの差が都市部と地方で出てしまうのは、結局のところ
仕事のあるなしの差が一番大きいです。

仕事があるところには人が集まり、ろくな仕事が無い地方からは
人が離れていってしまう。

 

有効求人倍率は全国平均で1倍を超えています。これは仕事を
求めている人より求人数の方が多いことを示していますが、
内訳をみると都市部がずば抜けて高く、地方は以前低いまま。

1位2位の愛知(名古屋でしょうね)、東京は1.5倍に迫る求人倍率です。
早く地方にもこの波が波及してくれれば、と思いますが……。

 

地方の過疎化は雇用情勢を改善しなければ止まるはずがなく、
それには政府と地方自治体が連携して対策に当たらなければ
ならないことは誰しも分かっていることでしょう。

しかし政府は現在、財政再建に力をいれているところですから、
税収が増えて新規国債発行額の減少などの目処が立つまでは
地方に資金を注入するのは難しい状況。

加えて2020年の東京オリンピックの決定により東京のインフラ整備に
多額のお金を使わざるを得ない状況ですから、余計に東京圏一極集中
進んでしまっているのが現状です。

 

財政再建の目処が立てば、防災の名目で地方での公共事業が活発化し、
地方にも仕事が増えてある程度の人口分散がなされると思いますが。

ここでもう一つの問題が、最近の日本人は土木・建築現場での
仕事をする人が減ってしまっているということ。

仕事があってもニーズに合わず、有効求人倍率が上がるだけで
実際の就業者数は増えない、なんてことになる可能性があります。

 

土木・建築の仕事が安定すれば物流、小売業、外食産業、接客業、
その他諸々の需要が増え、乗数効果により地方経済の活発化、
それが日本経済の好循環を生むきっかけになりますが。

現代日本では、日本人だけの力でそれら全てを補うのは、
不本意ながらすぐには困難であると言っていいでしょう。

日本人が底力を見せればあっという間に解決できるはずの問題ですが、
少子化、及び他国からの介入により簡単な問題を難問にさせられて
しまっていると僕は認識しています。

 

現政府は外国の労働力の流入により姑息的に解決をしようと
しているようです。

何度同じ間違いをすれば気が済むのかと思いますが、
話が逸れるので止めておきましょう。

 

いずれにしろ、地方の雇用が安定するにはまだ数年の時間が
必要であることは間違いないようです。

 

格差が都市部への投資をより難しくしている

都市部の不動産価格は既に高騰しており、おまかせ不動産投資に
相応しい大きめのRCマンションは利回りが低く、キャッシュフローが
得られなくなってしまいます。

自己資金を多めに入れて借入金額減らしつつ、キャピタルゲインも
狙っていくという戦術を取るには絶好ですが、それには多額の、
最低でも5000万円程度の資金が必要になります。

サラリーマンがすぐ用意できる金額ではありません。

 

今後サラリーマンの立場でおまかせ不動産投資をするならば、
地方への投資は避けて通れない道であるように思えます。

転出超過の地域で住宅賃貸をするのは勇気がいると思われるかも
しれませんが、ライバルも少ないですし、失敗することが明白な
キャッシュフローの出ない物件へ投資するのは愚の骨頂。

幸運に恵まれて偶然利回りもその他の条件も良い都市部の物件を
購入するチャンスと出逢うことができれば別ですが。

自ら可能性を狭めて地方投資を切り捨てるなんてことだけは
しないようにして下さい。

 

ただ、まだ実勢価格が上昇しているだけで、不動産の評価額、即ち路線価や
担保評価が実勢価格の上昇に追いついていない今の時点では、地方物件は
一部でフルローンが付きにくくなってきています。

土地が弱い分を建物頼みの積算評価で補われていた地方RCマンションの
担保評価を実勢価格の上昇が上回ってしまっている状態。

 

今後もこの傾向が続くかどうかは分かりません。

地方の雇用が増えて景気が上がるなら評価額も上昇を始め、地方物件も
また融資が付きやすく買いやすい時代が到来します。

地方が沈みゆく運命なら地方不動産価格は再度下落し、利回りはまた
上昇してくると思われます。玄人が喜ぶ相場です。

 

どちらがいいかは……何とも言えませんね。

個人的な感情をいえば、また地方も活力を取り戻していって欲しい、
と心から思います。地方が元気になれば日本は復活しますから。

 

いずれにしろ、今後サラリーマンがRCマンション投資をしたいのならば
地方投資の選択肢は外せません。是非今のうちに勉強を。

僕がお勧めする地方不動産投資教材はこちらです。

 

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