属性を頼りに収益不動産を購入された方のすべきこと

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いつも応援ありがとうございます。



 

不動産投資によって資産拡大を図りたい時に絶対必要となる要素は何だと思いますか?

僕は「収益不動産単体で経営が十分成り立つこと」であると考えています。

 

これは非常に重要なことです。満室にもかかわらず融資返済に持ち出しがあるような
収益不動産は論外、絶対に買ってはいけません。

残念なことに我が家には既に一戸存在しているのですが。

ほんのわずかに空室ができたからといって持ち出しが出る物件もNGです。十分な余裕
をもって融資返済ができるような物件を選ぶべきでしょう。

 

そもそも、そのような厳しい経営を強いられる収益不動産には金融機関が融資を出す
ことがないはずなのですが。

サラリーマンであると、買えてしまうことがあります。収入が高いほど、属性が良い
ほどにそういった罠に陥る危険がある。

これは何度かここでも言及したお話です。

ただし、サラリーマンの属性を活かして不動産投資をすることを否定しているのでは
ありません。

本当に価値のある、勝ち目のある収益物件であれば、属性でごり押して融資を獲得し
ライバルを出し抜くことは間違いではありません。

収益不動産は購入できなければ何の利益ももたらしてくれないのですから。

毎日コツコツと実行することが大切です。

大手術を終えた後に待ち受けるもの

そんな「属性頼み」の物件購入をされた方。おめでとうございます。一先ずは第一歩
を踏み出すことができた、と。

人生を変える一歩を踏み出す勇気、賞賛に値します。

例えるなら痛みを取るために人工関節の手術や脊椎の手術を受けることを決心される
くらいに勇敢な行動です。

 

そんな勇気ある行動ができたのであれば、次に考えることが何であるかも容易に理解
できることと思います。

どのようなことであっても、大きな変化を起こすべく取った行動にはリスクがつき物。

そのリスクを可能な限り低くし、また影響を小さくするために努力をすることこそが、
次にやるべきこと、です。

 

関節や神経の手術を受けるのであれば事前に全身のコンディションを良くしておく事
が合併症を防ぐために最も重要なことです。

筋力をつけ、適正体重を維持し、バランスの良い食事で栄養をつけ、禁煙を心掛け、
糖尿病のコントロールを良くし、手術について深く理解する。

手術を受けた後も主治医の意見を尊重し治療に協力し、リハビリを積極的に行って、
なるべく早く退院をするべく努力をする。

 

当たり前のことのようにも感じますが、実はこれが非常に難しい。

決心をするのは、とても勇気がいることです。が、一度だけ不安を乗り越えることが
できればおしまいですから、難易度的にはさほど難しいものではない。

清水の舞台から飛び降りたつもりで、とは随分と大げさに言ったものです。

 

現実として、リスクの低減に努め「続ける」ことは、それよりも遥かに難しいこと。

主治医が期待するほどにコンディションを整えてくれる患者さんは決して多くはない
し、リハビリを主治医が期待するほどに苦しさを乗り越えて努力してくれる患者さん
も少数派。

事前のコンディショニングが不十分であるからこそ合併症が耐えないし、術後のリハ
が不十分であるからこそ期待するほど良くならない、なんてことは結構ありますが、
鞭打つばかりでもいけませんから主治医としてもそこそこで妥協する、と。

実際の手術は、こんな感じで悪くは無いけれどすごく良いとも言い難い、なんてもの
が平均的です。

現代医学の限界、というのもありますけどね。

 

無理した分を取り戻すには

属性に頼って収益不動産を購入した場合、どのようなリスクがあるでしょうか。

当然ながら、経営が行き詰って収入を得られなくなったり、減益により返済に給与の
持ち出しが発生したりすること。

 

属性に頼って収益不動産を購入するということは、やや無理した融資計画で不動産を
購入しているのと同義です。

その「やや無理した融資」を受けている状態をできる限り早期に改善する必要がある。

 

それは基本的に経営の収入だけでは追いつきません。家賃収入だけで十分に返済可能
であるというのなら、それはそもそもサラリーマンとしての属性を必要としていない。

ただ、少しでも「無理をしている」との自覚があるのならば、できるだけ早く、少し
でも多く資金を集め、融資を健全化させるべきです。

 

つまり、給与による補填。

実際に繰り上げ返済を行ったり、修繕費など経費を給与から払ったりしなくても構い
ません。ただ給与をしっかりと貯め込んでいつどんな時にでも利用できるようにする
だけでいい。

それをするかしないかで、財政の健全化の進行具合は天と地ほどの差がでます。

 

どれほど徹底的に貯蓄ができるか。ほとんどの方は身を以って体験しているかと思い
ますが倹約をし続けるというのは結構苦しいものです。

先ほどのリハビリの話と同じ。どれほどリスクを減らす為に頑張れるかで、この先の
経営状況が大きく変わることは誰もが理解しているはずですが、それを実行し続ける
ことができるのはごく一部。

自分がその一部のうちに入れればいいのですが。

 

常に現金収支を確認する癖をつける

倹約についてはあまり僕も(妻もいるので)成功例であるとは言い難いのですが。
個人的に気をつけていることがひとつあります。

現金収支を常に確認すること、です。当たり前のことなのですが、意外にもできない
人が結構いる。

給与からどれだけ貯金ができたか、家賃の手残りがいくらだったか、今月はどれだけ
返済されたか。その3つの合計はいくらになるのか。

 

これをしっかりと毎月計算をすることで、年間どの程度の現金資産が増加し、資産と
残債のバランスがどれだけ改善されたか、また何年で債務がゼロになるかを大まかに
知ることができる。

また数字を常に目にすることで意識を高め、倹約意識を強く持つことにも繋がる。

税務・会計のことは税理士さんに全てお任せをしていますが、これらの数字は独自に
計算して今後の経営について検討することは絶対に欠かしません。

できている方には何を今更なことですが、本当にこれができない方が多い。ご自身の
どこの銀行口座にいくら残高があるのか、残債がどの銀行にいくらあるのか、正確に
覚えていますか?

 

収支や残高を常に確認して計算を繰り返すことは、必ず役に立ちます。面倒だなんて
思わずにまずはやってみて下さい。

せっかく勇気を振り絞って踏み込んだ第一歩を無駄にしないためにも。

リハビリをするのは誰のためでもない。自分のためだけに努力するんです。

 

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