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基本的に不動産投資においてはキャッシュフローを最重要項目として
取り扱っています。
これは5年以上（要するに長期譲渡税の適用となるまでの間）の保有を
計画している場合には必須事項で。一つの企業を経営するのに赤字が
5年間続くのが正常かどうか、との疑問を考えれば答えは明快。
正常な不動産投資をしたいのであればキャッシュフローを重要視する
のは当たり前すぎる話です。
他でよほど儲かっていて、税金対策の為収益不動産を購入するのなら
止めないのですが。税金対策名目が入ってくると、不動産単体で赤字
でも実はプラスに作用していたりしますから。
その場合、いざとなったらすぐに換金できる、との要素が必要になる
可能性が高いので、私たちの目指す不動産投資よりキャッシュフロー
は低くなりがちかもしれません。
明らかに割の悪い都心のタワーマンションが売れまくるのはそのせい
なのでしょう。
キャッシュフローの源泉は家賃収入、つまり利回りです。
収益不動産を眺める時、利回りの数字は極めて重要。不動産投資では、
経費を削減はできても売り上げには「部屋数」という限度があります。
売れたら増産、とはいきません。
かといって単価を高くできるかというと、なかなか難しい面があって。
特に盛んに住宅余りと言われている昨今、年々古くなっていく建物の
家賃の引き上げを強気に出られる大家は少ないでしょう。
それだけ、購入する時の利回りが重要となります。
低金利だからチャンス、はおかしな理屈
多少金利が高くついたとしても高利回りで購入できれば、その後順調
に経営を続け資産回りを改善し金利を引き下げられたならば、大きな
利益を得るチャンスが回ってきます。
利回りの低い物件を低金利で購入したとして、現代はこれ以上金利の
引き下げには応じられないほどに低金利社会となっていて。
ある意味で、当初から低金利で購入した物件はそこが天井で、将来的
にはむしろ金利の上昇ばかり心配せねばならない厳しさがあります。
金利の上昇により購買層が減少し、不動産価格は下落します。売却を
する際にも利回りを上げた価格で売らなければ買い手はつきません。
相手は高い金利で買わざるを得ない分、低利回り物件は買いません。
低い利回りで厳しい経営を頑張ってきたところで、出口に向かおうと
したら希望するような価格では売れなかった。最後にお金が残らない
ようでは何のために不動産投資をしてきたのか分かりません。
多大な融資を背負ってまで。
高い金利で融資を受けて物件を購入するのを推奨している訳ではない
ので誤解なきよう。
金利なんて最初から低いに越したことはないんです。ただ、低金利で
融資が出るから、といった理由で不動産投資を始めようとの考え方が
今後蔓延する恐れがある為、それに対する警鐘です。
高金利で借りて、借り換えられなかったというのが最悪ですからね。
金利が他より高めになってしまった自覚がある場合、何にしてもまず
金利を引く下げる努力に最善を尽くさなければいけません。
生活の無駄を削って手元資金を可能な限り増やすとか、私生活すらも
コントロールして。
立地や自身の居住区等でも借り換え易さに差が出ます。繋がりの無い
地方に収益不動産を買うのは借り換えに相当なハードルとなるので、
物件選びでもご注意下さい。
もう一度繰り返しておきます。低金利で融資を受けられるには越した
事はありません。ありませんが、低金利だから収益不動産を買おう、
との理屈の逆転にはご注意下さい。
不確定要素も組み込んだ予測を
他にも注意点があります。表に出てくる利回りはあくまでも表面的な
ものに過ぎない事。
表面利回りの罠については他でも記事にしています。最近も家賃動向
のチェックについて書きました。
それ以外にも、キャッシュフローに大きく影響する要素は山ほどある
のが現実。一度体験してみないと分からない部分のようにも感じます。
例えば、僕は現時点で2棟の収益不動産を所有しています。時期的には
1年違いで購入したもので、金利も似たようなもの。どちらも同時期に
借り換えをしていますが、借り換え後の金利も近しい数字です。
どちらもRCマンションですが、表向きの利回りは後者の方が少し高い
条件で購入しました。規模は似たり寄ったり。
要するに一見すると後者の方が多めにキャッシュフローが得られると
期待できそうです。
が、意外にもそうでもありません。前者はファミリータイプ、後者は
単身者向けの物件で、後者の方が築年数は浅く修繕費用の単価も低い
はずなのですが、前者の方が明らかに利益率が高い。
後者では出入りの多さが利益率を低下させてしまっています。多少の
返済の差異で後者の方が割合的に多く返済にお金を使っていますから
それによる印象の変化の可能性もあります。
しかしそれにしても、差を実感しています。
なかなか数字上で表しにくいので、言葉で説明するのは難しい部分も
あるのですが、表面的な利回りだけでは見えない要素があるのは確か
な話。
新築が良いと言われるのはこの辺りにも理由があったりします。僕は
それ以上に数字や競合の問題で新築に手を出すつもりはありませんが、
短期的には新築の方が予測しやすいのは確か。
どちらがいいかは、好みでしょう。経験を積むとまた違ってくるもの
かもしれません。
そんな要素がありますので、くれぐれもギリギリのキャッシュフロー
で計算をしないようにご注意下さい。
余裕を持ったキャッシュフロー計画が、不動産投資の成否を決めます。
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