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続きです。
地域は大まかに決まった、ではもっと細かく
ターゲッティングするには、何をしなければならないか？
貴方は、どんな人に対してビジネスをしたのでしょうか。
男性か、女性か。
単身か、ファミリーか。
年齢層は？
職業は？
所得は？
外国人はどうか？
生活保護受給者は？
物件を購入するに当たって、そこは想定しておくべきです。
物件の立地も構造も変更できません。
ということは、借主側を合わせるしかないのです。
大枠は、単身者向けかファミリー向けか、です。
その境界線はもちろん広さ(間取り)ですね。
2LDK以上であればファミリー向け、1LDKは微妙なラインです。
単身者向けの方が一つの建物に多くの世帯が入居することができ、
収益率は高くなります。
部屋の広さが倍になっただけでは家賃は倍になりませんよね？
また、単身者向けは需要が高いのも利点です。
ファミリーは自宅を購入する方が現れるので、賃貸需要は低めです。
ファミリー向けの利点は、入居が安定していることです。
単身者はふと引っ越そうと思ったらいなくなってしまいますが、
ファミリーは転居しにくいです。
家具が多いので引っ越し代がかかること、子供の学校のこと、
高齢者は環境変化を好まないこと、などが理由です。
個人的な意見を言うと、単身者向けより
ファミリー向けの物件の方が好みです。
転居が少ないということはリフォーム費用を減らす作用があります。
地域によっては更新料が発生しますから、ネット利回りが実は高い、
という面が大きいです。
部屋が広いと、工夫できる余地があり差別化がしやすい、
という隠れた利点もあります。
単身者は立地について条件が厳しい、という面もあります。
ファミリーは多少駅から遠くても、部屋の広さや、幼稚園、
学校、病院といった周辺施設の効果で入居してくれますが、
単身者は駅から離れると急激に需要が落ち込みます。
そうなると、価格に転嫁せざるを得ません。
単身者向けはただでさえ一戸あたりの家賃が低いですから、
更に下がるとなるとリフォーム費用が重くのしかかってきます。
単身者は転居しやすいですから尚更・・・ということです。
駅から遠い場所でも単身者向けの需要が妙に高いこともあります。
大学や工場などの大規模な施設が近隣にある場合、です。
これはあまりお勧めしたくありません。リスクが高いからです。
一つの施設に入居を頼っている物件は、施設が閉鎖されると
需要が完全に絶たれます。
急に決まることですから、出口を描くこともできずどうしようも
なくなってしまいます。
少なくとも、最初の一棟目としてはやめた方がいいでしょう。
外国人や生活保護受給者については、好みの問題です。
一部の困った方、というのはどんな層にもいるものです。
例えば生活保護受受給者は家賃の取りっぱぐれがないですし、
転居しにくい利点もありますから。
変わった方がやや多かったり、他の入居者から偏見があったりして
トラブルの原因となる可能性もありますが、
結局のところメリットとデメリットのどちらが大きいか、につきます。
地域性や周辺環境に合わせて考えるとといいでしょう。
続きます。
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