不動産投資のエリア選定。一極集中か、それとも分散か。

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実際に不動産投資をしよう、と思った時にまず悩むこと。

「いったいどこの物件に投資しようか。」

そう、投資エリアです。

 

都市部を選ぶか地方を選ぶかも気になります。

管理のしやすさ優先して自宅の周辺にしようか、
それとも条件の良さを優先して遠くても許容しようか、
なんて悩みも出てきます。

 

僕は、比較的物件まで行きやすい市内の物件も、
飛行機で行く必要がある地方の物件も、
両方所有しています。

分散して投資をしているんですね。

これがいいことかどうかについては、
極めて難しい判断です。

 

投資に対する目標、性格、目指している投資スタイルと
いったもので、どうするべきかは異なります。

例えばあちこちに物件を買ってはいけない、
という意見があったりもしますが、それはあくまで
その人のスタイルにおいては、であって。

 

こと購入物件のエリアについては絶対的な間違い、
なんてものはないのではなかろうか、と僕は考えています。

戦略との合理性が取れていればいいんじゃないでしょうか。

野菜を作るのも効率を取るかリスクを減らすか、難しい悩みがあるのでしょう。

一極集中投資のリスク

投資効率を考えると一極集中が良い、
という意見には僕も賛成です。

 

何だってそうですよね。

株では色んな銘柄の株を買って上がったものがあれば
下がったものもあり収支ではプラスだったなんて結果より、
一つの上がりそうな銘柄に集中投資をした方が
上がった時の利益は大きくなります。

FXでも、先物取引でも同じ。

 

でも、機関投資家は絶対に一極集中投資

だったらなぜ分散させるのかといえば、
リスクヘッジをしたいから。

投資はギャンブルとは違うと、何度もお伝えはしています。
リスクヘッジをするかしないかが投資とギャンブルの差。

利益が多少減るのは覚悟で投資先を分散させ、
判断を見誤った時の損失をできる限り少なくすることが
投資においては重要となります。

 

不動産投資の場合、その性質がビジネスに近いがため
元々ギャンブル要素は薄いのですが、それでもリスクはある。

確かに一極集中の方が投資効率は良くなるため、
丁寧に投資・経営ができるなら悪い選択肢ではありません。

逆に、分散させることもリスクヘッジの観点から考えれば
決して悪ではない、と僕は思います。

 

もしも全ての投資を同じ地方に集中した場合。

災害に非常に弱くなります。たとえ保険に入っていたとしても
借金は返済できても収入源が無くなってしまう。

原発事故のようなことでも甚大な被害を受ける。

台風などの災害により全ての所有物件が大きな被害を受け、
多額の修繕費が突然必要になるかもしれない。

 

地方自治体レベルの法改正による影響も大きくなります。

局地的な地価の下落の影響も大きくなります。
地域の中心となっていた施設が倒産・移転などにより
無くなってしまった時なんて、最悪です。

 

投資地域を分散させることは、このようなリスクを
減らすことに繋がる。

リスクヘッジを考えれば、決して投資エリアを分散することは
間違っているとは言えないのではないでしょうか。

 

リスクヘッジがデメリットになることも

一方、分散投資をしない方がいいこともあります。

投資規模が小さい時です。

 

経費削減に自己管理をしようと思ったら、できるだけ
すぐに行くことのできるところの物件を購入する方が
良いというのは分かりますよね。

飛行機でないといけない場所では、急なトラブルが
発生した時に大変です。インフラ系のトラブルは
もちろん、事故や犯罪発生時なんかが特に困ります。

 

少なくとも、急な連絡があった時にすぐに行ける場所に
集中して集める方が管理の手間・負担は減るでしょう。

多くない利益のために多額の交通費を掛ける余裕はない、
というのも理由の一つです。

 

管理を依頼するにしても、できるだけ同じ管理会社に
お願いした方が当然得です。

数戸しか管理を任されていないオーナーと、
数十戸の管理を任されているオーナー。
どちらが優遇されるかは火を見るより明らか。

また、新しい管理会社を探すのもリスクです。
管理会社の実力は、本当にピンキリですからね。

 

物件の購入を検討するにも、よく知った地域の方が
戦いやすいのは当たり前の話。

どこに何があるか、人口動態はどうか、交通網は、
地域のニーズは、などいちいち調べなおす必要がありません。

 

一極集中投資をすべきだ、という意見もまた、
間違いではないと思います。

投資を集中させることのリスクについては
十分理解をしておく必要はありますが。

 

投資効率を取るか、リスクヘッジを取るか

できる限り早く投資規模を拡大して早期リタイアを
したいなんて目標があるなら、投資効率を優先して
一極集中をするのもいいと思います。

投資速度は気にしない、リスクを減らしたい、
多彩な地方に挑戦してみたい、なんて方は、
自分の好きな地方へ投資を振り分けるのがいいと思います。

 

どちらも程度問題。あまりにも集中させ過ぎたり、
ばらばらでまとまりがなさ過ぎたりしなければ
いいのではないでしょうか。

投資エリアの選定は自分の好みでお好きにどうぞ。

 

ただし、いずれにしろ忘れてはいけないのはリサーチです。

大事なのはどこに投資するかより、
どのような条件だから投資をするのか。

この合理性だけは決して忘れないようにして下さい。

 

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