医師が教える不動産投資

• Tweet
• 

• Tweet
• 

いつも応援ありがとうございます。

 

不動産投資をする上で、よく調査をしておかなければいけないの
は『建物の老朽化』について。

ただしそれは、購入する物件そのものだけの話でありません。

 

もちろん、購入物件が中古であれば、その建物の状態をしっかり
チェックしておく必要があります。

しかしそれは当然すぎる話で、多くの人がしているはず。もしも
購入物件の建物の状態をよく確認もせずに購入して損失を出した
としても、単純な確認不足であり、自業自得です。

日本人が新築嗜好なのは、そうした心配がないからだと思います。
中古物件に対し、何か問題があるかもしれない、との疑念を払拭
できないがために、中古を忌避し新築を選ぶ。

自身の見極める能力に自信がないのでしょう。

 

それはともかく。購入物件の状態を確認するなんて、今更すぎる
話です。

どちらかというと気にしなければいけないのは、周辺にある建物
の老朽化具合。

周辺のアパート、マンションもそうですし、公共施設や商業施設、
駅などの老朽化具合は十分チェックしておいた方がよいでしょう。

 

特に、商業施設などがここ十年以上も修繕すらされていなかった
としたら、要注意と考えた方がいいかもしれません。

いつ、その施設がそこからいなくなってしまってもおかしくない
のですから。

「周辺施設」の老朽化

周辺のアパート、マンションの状況を確認するのは大切です。

中古物件は新築よりも優位に立てる案件であると僕は信じている
のですが、その一つが「新たに新築が建っても競争力が弱まらず
戦える事」です。

新築物件とある程度以上の中古物件では、価格帯が競合しません。
当然中古の方が相場は安い。そして、いくら年月が過ぎても新築
が古さで中古に追いつく日は来ない。

中古物件は、価格コントロールをすれば新築とずっと渡り合える
可能性を秘めています。

 

しかし、似たような築年数の物件が周辺に多数存在している場合
は要注意です。それらは純粋なライバル関係で、競合します。

もしも周辺の同じ程度の築年数の物件より条件が悪いとしたら、
競争に勝つのは難しいでしょう。

同じ築年数でも老朽化具合が良い建物が多数存在していたならば、
かなり激しい競争が予想されます。よほどしっかりと管理をする
不動産オーナーがいるのかもしれません。

競争が激しい地域へ首を突っ込むのは禁物。

 

一番悲惨なパターンが、築浅物件、築3年とか築5年とかの物件を
購入したら周辺に新築が乱立したりする事。

その程度の差で価格差がなかったら、当然新築の方が人気が出る。
賃貸向けであったらなお、新築というプレミアは効果的です。

築浅物件は5年を境に家賃が急落すると言われるのは、そんな理由
からもくるのだろうと推測します。

 

公共施設や商業施設の老朽化具合は本当に要注意です。

何しろ、いつまでそこにいてくれるのかが分かりません。最近も、
ニュースでイオンが撤退して周辺地域はどうなるのかとのコラム
を読みました。

商業施設はビジネスです。もし建物が老朽化して、使い続けると
したら大規模な修繕をしなければいけない。そんな状況となれば、
修繕費用の採算が合うのか、との話になる。

修繕をするくらいなら、新しく大規模で現代的な建物を建設した
方が良いのではないか、とも考えるでしょう。そちらの方が広告
にもなりますし、効率的のように思えます。

 

前に住んでいたところでも、契約満了と共に大手スーパーが撤退
したのを目の当たりにしました。幸いその後は、他のテナント主
が見つかったようで、建物は有効活用されています。

周辺に公務員住宅も多数あったので、それを期待してなのだろう
と思われます。

また他のところでは、新たに建て直すために閉店していました。
そちらは都市部駅前の良立地だからこそそうしたのでしょうね。
もし地方の田舎駅であったら撤退が選択されていたかもしれない。

 

「街」の老朽化

公共施設だって、移転する可能性があります。

僕の所有する物件の近くには九大が各地から移転し、巨大な大学
を形作りました。

しかし移転してきたということは、移転されてしまったところが
あるという事で。国立大学だから安心、と思って物件を購入した
人が中にはいたのではないでしょうか。

流石に僕の場合は、まだ移転したばかりですから当面の間は問題
無いでしょうけれども。

 

駅も、廃止される可能性だって否定できません。

実家近くの駅が一時期、廃止を検討しているとの噂が流れたのは
直接聞いた話。

幸いにも廃止は免れましたが、鉄道会社だって所詮は民間企業。
いつまた意見をひっくり返すか分かりません。

 

流石に廃線が噂されるような地域に収益不動産を購入しよう、と
思う人は少ないと思いますので、それは大丈夫でしょうが。

そもそもそういった地域は自動車が主な交通手段だからこそ廃線
が検討されるんです。駐車場などについて検討した方が健全。

けれどもそうなると今度は、ガソリンスタンドなどの老朽化具合
が気になりますね。昨今は燃費の非常に良い自動車が増え、経営
が苦しいようで。

地方のガソリンスタンドは次々閉店していく可能性があります。
それも、老朽化が一つのポイントとなるでしょう。

 

購入する建物に執心してしまわず、周辺までしっかりとリサーチ
しましょう。

広い視野を持つ事で、新たな発見が多数あるはずです。

 

宜しければブログランキングも応援クリックお願いします。