地域選びの際に考慮すべきポイント5つ

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続きです。

 

 

ターゲッティングをするに当たって、何を考えていけばいいか。

 

まずは地域を決めなければいけません。

ということで、今回のテーマは地域選びについてです。

 

 

 

地域を決定するといっても、

今の段階では絞り過ぎる必要はありません。

あまり絞ってしまうと、物件が見つからなくなってしまいますから。

 

 

都心、地方都市、僻地、くらいの感覚でいいかもしれませんね。

 

 

個人的には、土地勘のある地域の方がオススメですが、

知らない地域への投資がダメというわけではありません。

活気が無い地域は選んではいけない、という程度です。

 

 

都心は資産生が高く、賃貸需要が見込める一方、

どうしても価格が高くなり、投資家からの需要も大きいので

利回りが低くなります。

 

積算評価、収益評価共に出にくいため、自己資金も融資も多く必要で、

投資資金の回収に時間がかかってしまうのが難点です。

 

 

地方にいけば行くほど、利回りは良く収益性は高くなりますが、

資産生に乏しいため出口戦略が難しく、賃貸需要も弱くなります。

 

積算評価、収益評価共に出やすく、融資付けには有利ですが、

将来性が低く、実勢価格が安くなって売却損が大きくなりがちです。

 

 

バランスが良いのは地方の主要都市ですが、地方都市は同じ市内でも

隣町に行くと全然雰囲気が違ったりすることがあるので、注意が必要です。

 

 

家賃が低すぎるところ(月3万円以下)は避けた方が懸命です。

需要の問題ではなく、経費のバランスの問題です。

 

例えば家賃が低くてもエアコンの価格に差はないですから、

備え付けのエアコンが壊れたら一気に赤字に陥る可能生があります。

 

退去時もそうです、リフォーム費用に地域差はあまりありません。

むしろリフォーム業者が少なく、競争原理が働かないため、

割高になるかもしれません。そういう地域は、圧倒的に大手有利です。

 

 

 

まとめると、地域の選び方としては、

 

 

・活気があるところを選ぶ

 

・都市部は資産生、賃貸需要に優れる分、利回りが低く、収益性に劣る

 

・地方は利回りが高く、収益性に優れる分、資産生が低く、売却しにくい

 

・同じ市内でも、駅一つ隣に行くだけで雰囲気も住人の質も大きく異なる

 

・家賃相場が安いところ程、リフォーム費用などの経費がかさみ、

ネット利回りが悪くなる。家賃が月3万円以下の地域は避けるべきである。

 

 

といったところです。

地域を決める段階では、これくらい大雑把でいいでしょう。

 

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