不動産投資と税金【1】 不動産投資は本当に節税になるか

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一般的なサラリーマンから富裕層、高所得者層までを強く
惹きつける力のある魔法の言葉。

『税金対策』『節税』『還付』

確かに魅力的です。

 

税金というものは、その使い道についての恩恵が非常に実感しにくいもの。
しかもニュースや新聞では税金の無駄遣いがどうの、なんて報道ばかり。

ついでにいうと、税金を人より多く納めたからといって自分になんらかの
恩恵があることもない。たくさん納めた人も、一銭も納めていない人も、
国や地方自治体から受けられる恩恵に差はありません。

むしろ自分が利用しない施設やら事業やらに大金が使い込まれてしまって、
不公平感すら感じる方がほとんどなのではないでしょうか。

 

そんなネガティブなイメージばかりの税金です。納税額が減ります、
一度納めた税金が返ってきますと言われれば、興味を持ってしまうのは
仕方がないことと言えるでしょう。

節税、税金対策、還付とは、それほど強力な魅力を持つ言葉ですから
セールストークに使われやすいし、無条件に良い印象を受けてしまい、
油断や隙を生むきっかけとなってしまいます。

 

特に不動産投資は税金との戦いです。納税額を少しでも少なくしたいと
常に考えながら行動をしていますから、尚更これらの言葉の魔力に強く
囚われてしまいがちです。

ですが、政府が立ち上げた制度ですらすんなり信用をしてはいけません。

何故なら、その制度は決して「納税者」のためを思って作った制度では
決してないからです。

税金をどうするかは不動産投資の難問です。

不動産投資は本当に節税になるのか?

まず巷でよく聞く不動産投資で節税、というと二つのものが思い浮かびます。

一つは減価償却費。減価償却費で課税所得が減らせるので、納める税額が
少なくなりますという話。言ってる内容自体は正しいのですが、ここで
勘違いをしてはいけないことがあります。

減価償却費はあくまで経費である、ということです。

 

そもそも不動産の購入費自体が、不動産投資における経費です。
貸すための土地と建物が無ければ不動産賃貸事業は成立しません。

つまり、土地と建物の取得費用は不動産賃貸事業を行うための
必要経費に過ぎない。

ただ一括経費として認めると資金力のある個人や企業が税金対策に
不動産を購入しまくって税金を納めなくなってしまいます。

また、ほとんどの場合で赤字繰越期間での黒字転換ができませんから
真っ当な経営者が困ってしまうし、国としてもその間の納税がいっさい
得られなくなってしまうので困ってしまいます。

 

そんな状況を打破するための画期的なシステムが減価償却。

国が効率良く徴税でき、且つ真っ当な経営者の真っ当な経営を
サポートするためのシステムです。

要するに減価償却費は事業所得から差し引いて当然の必要経費であり、
節税効果なんて全く無い、ということ。

その分だけ建物の価値が落ちるんですから、得も損もしていません。

減価償却費を調節したりうまく利用して、全体の収支の中で納税額を
減らし、資産を増やすことは可能です。しかしそれは既に所得が十分
多くなっている方限定のことで、サラリーマンには関係ありません。

 

もう一つは経費の計上による赤字申告ですが、これは最早グレーを越え、
黒と判定される時代となりました。

今でもサラリーマンを狙い撃ちして新築サブリースの区分マンションを
販売する手口の一つとして大きく宣伝されています。

必要経費を計上して赤字とし、給与所得と合算して課税所得を減らし、
所得税の還付、住民税の減額を狙う、というものです。

 

恥ずかしながら、僕の妻がこれに引っかかっていました。

今でも働いていて同じことを続けていたら、ここ最近の赤字申告大家を
狙い撃ちしたお尋ね、税務調査に巻き込まれていたでしょうね。

幸いなことに結婚してからは専業主婦をしていましたので、ここ数年間
所得が一切ありませんでした。家賃を合わせても妻は申告義務のない状態で
あったのが幸いしました(そもそも区分マンションは金利で赤字です)。

 

新築サブリースの区分マンション案件なんて、節税効果よりも失うもの
の方が多いのですから、決して近寄らないようにして下さい。

特に今後はすぐに税務調査に入られ、お金と一緒に時間と労力、そして
健全な精神すら失うことになりますから。

 

これら二つから言えることは、まだ不動産投資をスタートされていない方は
不動産業者がこれらの甘言を用いて販促していることを忘れてはいけない
ということです。

得をすると言われると焦ったり舞い上がったりしてしまいがちですが、
それは業者に買い煽りをされているに過ぎません。

顔でも洗って冷静になってからもう一度考える癖をつけましょう。
そもそも節税をするほど所得税や住民税を支払っているのか、
というところから考え直すことが大切です。

 

減税政策は納税者のためのものではない

既に不動産投資をスタートして数年経過する方にとっては切実な話。
僕も今年以降は相当に気を遣わなければいけません。

収入が多い分、所得を可能な限り圧縮して納税額を抑制しなければ
手元に資産がまるで残らないからです。

節税のために色々な手段を検討していくことになります。

 

そこには数多くのノウハウがありますが、僕はそれらのノウハウは
かなり気をつけて利用しなければいけないものだと感じています。

下手に手を出すと、節税額以上の損失を出すものが少なくなさそう。

政府の減税政策が絡んでいるとより一層警戒心を高めたくなります。

 

冒頭で言ったように、減税政策の策定には納税者のことなんて
全く考慮していないからです。

具体例を挙げて検討していきましょう。

次回に続きます。

 

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