日本の少子高齢化の中身と向き合う不動産投資戦略

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いつも応援ありがとうございます。



 

今回は真面目に、少子高齢化について悩んでみようと思います。
もちろん不動産投の今後に絡めて。

 

2016年に出生した子供は1899年以降初めて100万人割れとなる、
との推計が昨年末に報道されました。

2015年は出生数が増加したと朗報がありましたが、少子高齢化
には歯止めがかかったとは全く言えない状況が続いています。

正直なところ、僕の周囲の家庭では子だくさんのところが多くて
あまり少子化の実感はないのですけれども。

実は結婚をしている世帯当たりの子供の数は減っておらず、結婚
をしない人が増えているのが実際なのだろうと感じます。恐らく
どこかに統計データがあるのではないでしょうか。

 

不動産賃貸事業は人口に依存していますので、少子高齢化による
人口減少の進行は由々しき問題です。

都市部に人が集中する流れが強まる今、一部の地方自治体は消滅
を危惧されるところが多数存在していて、賃貸事業がままならぬ
地方も多数出てくることでしょう。

ただ、そういった地域は現時点で投資対象として扱われておらず、
詐欺的な投資話に騙されたりしない限りは禁忌物件を掴まされる
ような事態にはならなさそうです。

最近不動産投資を始めたサラリーマンがここ10年以内に人口減少
を理由とした需要低迷から経営破綻をする恐れは、極めて小さい
と思われます。

流石に土地の評価額が低すぎて、住宅ローンならともかく事業性
の融資が降りるとは思えません。金融機関は身近でない地方への
投資に極めて慎重です。

消滅可能性地域に、全国対応のメガバンク支店もないでしょう。
あるとしたら農協や信用金庫、地銀ですが、よそ者に融資をして
くれるところはこのご時世でも意外と貴重だったりします。

 

ですので不動産投資全体で考えれば中期的に人口減少による影響
を不安視する必要はあまりない、というのが僕の基本的スタンス
になります。

地方でも、投資に適した地域であればむしろ一時的に人が集まる
くらいではないでしょうか。

人口減少を理由に不動産投資を避けるのはナンセンスです。もし
それを気にするならば、経済縮小による国内企業の業績悪化から
株価や賃金が下落するのを心配した方が有意義と思われます。

周囲を見渡す限りは子供が少ないとは感じないのですが。

未婚率上昇が主原因

次に視点を変えて、人口動態が今後どうなるかを検討します。

前述したように、現状の少子化は恐らく結婚をしない(できない)
世帯の増加が根底にあると予測されます。

流石にソースも無く記事を掛けませんので、以下のリンクを共有
しておきます。

未婚率(内閣府)
独身世帯の急増は、賃貸住宅市場に大きな影響を与える可能性を
秘めていて、これからの投資先の検討をするにあたり無視できる
存在ではありません。

というのも、賃貸不動産というのは単身向け物件及びファミリー
向け物件と住み分けがされているからです。

単身者が、子供のいる可能性の高いファミリー向け物件に入居を
するでしょうか。家賃もコストパフォーマンス的に合わないのに。

 

単身者は住宅ローンを抱えてまで自宅を購入する必要がほとんど
ありませんから、多くは賃貸住宅の需要層になると思われ。

単純に考えるなら、これからは単身向け賃貸住宅が伸びる可能性
が高い。

ですが、そう単純には進まないでしょう。僕は、単身向け住宅が
伸びるとしても既存の築古アパートには需要が生まれにくい、と
考えています。

そもそも単身向け住宅の需要が落ち込む恐れすら感じます。

 

まず、はたして今の急増中の独身者が今後もずっと独身であるか、
という部分が問題です。

子供を作るかはともかく単身であるのに嫌気がさして結婚ブーム
が来るかもしれません。今までとは違った形で。要するにただの
晩婚化に過ぎない可能性がある。

 

独身者は実家住まいを続ける人も多そうです。外に出る時は結婚
をする時で、単身向けの住宅を借りるタイミングはない。

低賃金により家賃を抑えたいと思う方は今後も増え続けるだろう
ことは確実です。年金問題などで将来を不安視する40歳代以下は
想像以上に多い。

実家に居れば家事の手間が省ける場合も多いでしょう。最終的に
住宅を相続できるでしょうし、独身者にとって実家暮らしの利点
は極めて多い。

 

悩める氷河期世代が救われない限り、この構図に変化はなさそう
です。

この辺りは、完全に政府の政策ミスでしたね。既に氷河期世代は
中年を超えており、年齢的に取り返しはつかない場合が相当数に
上ると思われます。

 

高齢者向けは当面安定的

もし単身向けの需要が増大するとすれば、高齢者向け住宅に期待
ができそうです。

その場合は単純な賃貸住宅でなく、何らかのサービスを提供する
ようにしなければいけません。高齢者への貸し出しも忌避せずに
するだけでも、ある程度の需要は見込めるかもですが。

高齢者は住宅を所有していたり、子と同居をしている場合が多く、
今後自宅を出るとしたら身体を悪くして、とのパターンが殆ど。
普通の単身向け住宅への入居は期待できません。

 

できれば、やはり単身向けではなくファミリー向けの物件を中心
に投資するのが一番安定するように感じます。これまで以上に。

人口が減少するとはいっても郊外は避けられる傾向にあるために、
立地や交通の便さえ良ければ確実な需要を長期にわたって見込め、
入居期間も今後はより伸びていくと予想しています。

昔よりも借家に対する抵抗は随分と無くなっている時代ですし。
利回りは単身向けより落ちますが、その安定性から実質の利回り
は上回ると僕は感じていて、好みです。

 

あと5年も経過すれば、少子高齢化及び人口減少社会の行く末が
より予想しやすくなるでしょう。移民政策の是非も今よりずっと
はっきりしているに違いありません。

その時々で修正を図りつつ、なるべく上述の通りの投資を進めて
行こうと考えています。

願わくば、少子高齢化、人口減少が改善されて欲しいものです。
日本人の中だけで。

 

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