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続きです。前回は以下より。
収益不動産への融資がややh岸目の傾向にある中の今後の展望【1】
収益不動産への融資が引き締められたとして、すぐに不動産価格が
暴落をするような事態には、今回はならないであろうと思われます。
というのも、問題のある収益不動産は利回りが低すぎて利益が全く
出ないような不良物件が中心のため。
例えばここで何度も取り上げている、新築区分マンションが良い例。
融資で自己資金をほぼ必要とせず購入でき、サブリースでリスクを
見かけ上ゼロにすることで実現できていた商品。
ローンが払い終わればマンションは残るし、東京（都市部）だから
安心だ、売らずに持ち続ければ年金代わりにもなる、とのセールス
トークで、ローリスク投資商品を装って売られていました。
が、実際は全くローリスク投資などではなく、利益が得られるのは
何らかの理由によりたまたま物件価格が上昇し、そのタイミングで
売り抜けることができた人だけという、ギャンブル性の高い商品で。
ハイリスクでローリターンな、投資とはもはや言えないものでした。
不動産投機、とでもいいましょうか。うまくいっても得られる利益
はたかが知れており、投機というのもおこがましいほど。
だからこそ、金融庁は危険視してそういった案件に積極的な融資を
している金融機関にチェックを入れ、指導を始めたんです。
実際に破綻した例やトラブルになっている例が多いんでしょうね。
サブリース関連のトラブルで重要事項説明の法律まで変更がされる
ほどに問題があった。
金融庁は、動かざるを得なかったと言えます。このままでは不動産
への融資の焦げ付きが拡大し、金融機関の不良債権比率が上昇して
しまいます。
金融庁は金融機関の健全性を管理するのが最重要の業務。バブルの
崩壊を再び起こさせないよう、厳しく取り締まっています。
もっとも、前回の日本の不動産バブル崩壊は、金融引き締め政策が
起こしたといっても過言ではありませんが。
恐らく不良債権の処理をするとなると難しくなるので、それならば
最初からバブルが膨らむような事態作らせなければよい、との考え
が中心なのでしょう。前回の反省を踏まえてはいるのだと。
要するに、もはや投資とすらいえないような案件がまず消滅します。
不動産価格の下落、ではなくそもそも新築されなくなるだろう、と
思われます。
もしもそういった案件で需要があるとしたら、資産家の税金対策に、
でしょうが、それだけでは捌ききれないからこそサラリーマンへと
売るようになったんです。
融資が引き締められ、需要が無くなれば、流石にデベロッパーでも
投資用マンションを建てようとは考えないでしょう。
影響の大きいところ、小さいところ
不動産の売買件数は激減する可能性があります。問題となっている
のは新築区分マンションだけでなく、某企業がそこらじゅうで建設
している新築アパートも、です。
某企業はまだまだやる気のようですが、金融機関が融資の引き締め
を実行に移したら、流石に客足は遠のきます。
ここ最近の不動産売買はこのような投資案件が牽引していた部分が
大きく、不動産の売買件数は大きく減少するかもしれません。
ただ、元々普通に流通をしていた、まともな収益不動産に関しては
影響は小さいと思われます。
まともな案件は、ビジネスとして成立をするから融資が出ていたの
ですから、引き締めたとしても扱わない理由がありません。
もしも世界経済危機で先行きが全く見通せないような状況になれば、
そういった案件も強烈に引き締められます。金融機関が自己保身へ
走らざるを得ないからです。
金融機関から見てリスクのある案件には手を出さなくなるでしょう。
以前はこれに加えて「貸し剥がし」なんてことも行われていました。
晴れの日に傘を差し出し、雨の日に傘を取り上げる、なんて表現も
生まれる程に、金融危機の際には露骨になります。
しかし幸いなことに、今はそうではありません。
リーマンショックの時は世界的な金融不安が肥大化し、国内金融も
警戒心を高めた為に不動産価格は大きく下落しました。
今はどうか。特別日本では経済不安も金融危機もありません。一部
企業で不調はありますが、それはどんなに景気が良くても倒産する
企業はあるものです。
海外を見渡せば気になるところはありますけれども、今すぐ融資を
引き締めて身を守らなければ、と国内金融機関が一斉に考えるほど
の状況ではなく。
むしろ、今こそ収益性の高い事業への融資を増やしたい、と思って
いるところばかりではないでしょうか。マイナス金利の影響もあり
金融機関の利益率は大きく落ち込んでいますので。
安定して利益を上げてくれそうな不動産賃貸事業向けの融資を強く
引き締める理由はありません。
引き締めは一時的か
一時的には、流れに引っ張られて厳しめになるのは確かと思います。
自己資金を多めに要求したり、融資期間を短くしたり。
少し金利を引き上げてくるところも出てくるかもしれません。金利
を上げて回収を早めれば、金融機関としては融資に対するリスクが
軽減されます。
けれども、一時的であると予想します。
これまでも、ここ数年間の間でも一時的な引き締めは繰り返し実施
されています。実施されたものの、市場が安定しているために再度
融資が再開され。
現在は不動産投資への融資で競争をするまでになりました。今回も
その流れから変わらないと予想しています。
そう考える理由は金融機関の事情以外にもあります。
次回へ続きます。
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