医師が教える不動産投資

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いつも応援ありがとうございます。

 

徐々に我が家にも納税書が出揃ってきました。

僕の物件の固定資産税は先に届いており、
1期分の支払いをしましたが、
次に来たのは妻の区分マンションの固定資産税。

 

そろそろ住民税も送られてくると思われます。

住民税、なかなか送られてこないな～と思って調べてみたら、
機械読み取り部分にミスがあったので遅れるけど
ゴメンね、と役所のサイトに書いてありました。

納税通知書が来るのがちょっと遅くても、
納税時期は遅くはなってくれませんが……

 

妻の区分マンション固定資産税は数万円程度で
たいしたことないんですが、僕の方にくるこの二つが
本当に大きいんですよね。

合計で250万円以上になります。

一括で納めるのはしんどいので分けて納税しますが、
4期に分けても1期あたり60万円以上。

 

家賃収入はまだいじりたくないのでメインバンクにある
普段の預金から納めることになります。

こんなことしてるからいつまで経っても生活が楽にならない。

 

まあでも、これが大事なんです。

手元にお金が沢山あると気が大きくなって
無駄遣いが増えてしまうでしょう。

こうしてキツキツのお金の管理をすることで、
厳しく見積もって、先を考えて行動できますから。

今の贅沢より将来の行方の方が大事です。

 

金額が大きいと、コンビニ払いができないのが
ちょっと問題なんですよね。
特に今、妻は出産のため里帰りしてしまいました。

平日日中に銀行へいかないといけませんが、
休みはなかなか取れません。

何処かのタイミングで昼休み中に抜け出すしか
方法はありません。

固定資産税の概略

では、今日は固定資産税について。

 

固定資産税は地方税です。
居住地ではなく、不動産のある地域の自治体へ
支払うことになります。

これが何か意味のある情報かというと、
ちょっとだけあります。

納税時期が自治体によって異なる、ということ。

 

例えば僕の経験では、横浜では4月頃に
固定資産税の納税通知書が送られてきましたが、
東京都北区は6月に入ってからでした。

同じ自治体であれば毎年同じタイミングで来るでしょうが、
初めて物件を持つ地域だといつ納税通知書が来るか、
分かりません。

原則的には4月頃と決められているようです。

 

うっかり現金がなくて支払えない、
なんて事態にならないように、
なるべく納税資金には余裕を持たせておきましょう。

納税が遅れると高い利息を取られますので
納税通知書が着たら確実に、早めに
処理をしておくことをおすすめします。

 

標準税率は1.4%。

 

対象の固定資産を1月1日に所有していた人が、
その年の4月1日から1年分の固定資産税を
支払う取り決めになっています。

途中で売却しても、納税額は満額で通知がきます。

不動産の購入時、売却時は固定資産税の納税を
どうするかしっかり取り決めるように気をつけましょう。

トラブルの原因となることがあります。

 

なぜ空き家を潰さずにそのままにしているのか？

不動産取得税のように、固定資産税でも税制の優遇があります。
固定資産税でも優遇されるのは住宅です。

 

誰も住んでいない廃屋が、撤去されずにそのままと
なっていることに疑問を感じたことありませんか？

あれは、住宅が建っていることで税金が大幅に安くなるため、
使わなくなった家でもそのままにしてあるんです。

1戸あたり200m2以内の宅地であれば、税率はなんと1/6。
200m2以上の部分についても、1/3です。

 

不動産投資で商業ビルよりも住宅用マンションが人気なのは、
このような税制優遇措置も理由の一つですね。

 

注意点が一つ。

駐車場がマンションについている場合、
入居者のために用意したか、入居者以外も使うかで
税金の取り扱いが異なります。

入居者用、ということであれば宅地扱いとなり
上記の優遇措置が受けられますが、
商業用とすると優遇措置は認められません。

駐車場分の固定資産税が3倍～となりますから、
少しでも収入を増やそうと欲を張ると税金が増え、
逆に損をする羽目になる可能性があります。

 

木造アパートは固定資産税の負担が小さい

固定資産税の課税標準額の決め方は、
土地については固定資産税路線価と面積で決定され、
家屋についてはその評価額で決定されます。

固定資産税路線価は全国地価マップで調べられます。

相続税路線価のタブを固定資産税路線価のタブにして
同じように計算するだけです。

 

家屋については建築様式、床面積、築年数から求めます。
毎年減価償却された分は評価額が下がり、
年月と共に家屋分の固定資産税は安くなっていきます。

建築単価が高く、法廷耐用年数が長いRCマンションは
固定資産税が高く、建築単価が安く、法廷耐用年数が短い
木造アパートは固定資産税が安くなります。

 

木造アパートの維持費の安さは固定資産税に顕著に表れますね。

逆にRCマンションは常に節税を考えておかないと、
頑張って稼いでも税金で持っていかれてしまいます。

長い目で見ると、減価償却をどうするかで固定資産税額も
結構変わりますから、税理士さんとよく相談をしましょう。

尚、上記リンクの計算方法と税務署の評価額が
全く同じになるとは限りません。目安程度に思って下さい。

 

都市計画税、非課税なこともあり

固定資産税と似た税金に、都市計画税というものがあります。

課税対象は土地及び家屋で、税率は最大0.3%。
課税標準額は固定資産税評価額が基準のようですが
細かくみると一部異なるそうです。

 

この都市計画税ですが、市町村によって税率が違ったり、
課税されない地域もあります。

とはいえ、納税は固定資産税と同時にすることになるので
都市計画税が課税されるからどうの、はありません。

額としては小さいので、都市計画税がかからない地域を
探して投資しよう、なんてこと意味がありませんから。

 

偶然にも都市計画税が非課税だったら
ラッキーと思って小躍りしておいてください。

ちなみに僕は、現在買い付けを入れている物件が
都市計画税がかからない地域だったらしく、
初めてそのことを知りました。

無事に買うことができたら小躍りしておきます。(笑)

 

固定資産税を利用して実績をつける小技

RCマンションを購入すると、固定資産税負担は
かなり重たいです。

100万円単位の納税を覚悟しておいて下さい。

常に現金に余裕を持たせ、更にそこには手を付けない、
くらいの二重の準備をするのがいいでしょう。

 

一つ小技として、高額の固定資産税の支払いがある時、
金融機関から融資を受ける、という選択肢があります。

別に支払いが困難だから借りる、のではなく、
金融機関との付き合いや融資返済実績をつくるため。

 

大きく借りるにはまず小さく借りて
信用度を高める必要があります。

金融機関によっては、最初の取引は信用保証協会付きで
少額の融資から、と決まりがあるところもあるので、
こういった支払いを利用するのも一つの手。

無意味に借りるよりは、実益にも適い体裁もつくでしょう。

小ネタとして、覚えておいて下さい。

 

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