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他人の経験はお金で買ってでも知れというのが
前回のお話。
まだ読んでいない方はこちらをどうぞ。
では他人のどんな経験を知ればいいのか、ですが。
経験というものは、2種類あります。
『成功の経験』と『失敗の経験』です。
成功の経験は積むもの、失敗の経験は人に学ぶもの
最終的には、自分で経験を積まないと
本当の力というものは身につきません。
初めてメスを握ったのにベテランより上手に手術をこなす、
なんてことは絶対にありえないこと。
個人差はもちろんありますよ。
ベテランでも手術が下手な人はいますし、
手先の器用さや頭の回転の速さは人それぞれ。
それでもどんなにぶきっちょな人であっても
多くの経験を積むことにより確実に最初よりは上手くなる。
人間の身体は基本的には皆同じですから、
ここを切ったらあれが出てきて、そうしたらここを切って、
という手術の流れは決まっています。
繰り返し経験することにより、身体も頭も次を見越して
動かせるようになるし、コツも掴めてくる。
イレギュラーなことに関しては、イレギュラーの経験を
積むことにより、注意を払える範囲が大きくなっていきます。
ただしこれは「手術を成功させるための経験」です。
成功させるための経験は自分で覚えていくもの。
常に成功し続けるので、じっくりと繰り返せる。
その間に未知の危険があって失敗してしまったとしたら、
仕方がないと考えて解決方法を探るしかない。
でも、既に分かっている失敗はそうはいきません。
一度失敗したら、それだけで一人の人間の人生を
奪ってしまうかもしれませんから。
明らかになっている失敗は自分で経験してはいけない。
せっかく先人が警告をしてくれているのに、
自ら失敗に飛び込むなんて愚の骨頂。
しかも、失敗談というのは手に入れにくいんですよね。
本でもブログでも商材でも、多くの場合は、
「私はこうやって成功しました！」
「〇年で〇千万円の家賃収入を手にした方法」
みたいなものがほとんどで。
かといって失敗系の本などは、
「不動産投資はやるな！」
「不動産投資で地獄を見た」
といった、全否定なものになってしまう。
不動産投資の失敗談というものは、
非常に貴重なものなんです。
不動産投資家の家賃を巡る葛藤
せっかくですので僕の少ない経験から、
ちょっとした失敗談というものをひとつ。
といっても、本当に大したことはない失敗ですが……。
空室があったんです、一つ。
いや、もう少し。
繁盛記はとっくに過ぎ、空室による収入減を考えると
できるだけ早く入居してもらった方がいい。
家賃が100,000円の部屋であれば、家賃を1,000円値下げしても
100ヶ月、8年と4ヶ月でようやく1ヶ月分。
1ヶ月空きが早く埋まるなら、
もう少し値下げしても割に合います。
空室期間が延びることが予想されればなおさら。
ただ、家賃を下げてしまうと他へも波及してしまう可能性がある。
何かの偶然で他の入居者が聞きつけてしまうと、
うちも家賃を下げてくれと言ってくる可能性があります。
更新時以外の後だし値下げ交渉はキリがなくなるので
突っぱねますが、面倒くさいし雰囲気も悪くなるし、
できれば避けたい。
加えて家賃を下げる、価格を下げるというのは下策で、
入居は確かに促進しますが利回りは下がり、収益率は悪くなり、
経営状況は悪化するばかり。
本来は価格を維持するために付加価値をつけることへの
努力をすることが必要です。
入居が欲しいけれども、家賃は下げたくない。
この葛藤で、うっかり失敗をしてしまいました。
中途半端な気構えが起こした失敗
その部屋は共益費込みの家賃が104,000円、
ファミリータイプの物件です。
そこへ入居希望、家賃交渉をしたいとの申し出がありました。
両隣は間取りも条件も同じ部屋で、家賃も同じ。
入居希望者は家賃を下げるための引越しなので、
どうしても家賃を引き下げて欲しい。
その時の提示額が「できれば共益費込みで100,000円」。
管理会社としては流石にすぐにうん言えない額で
取り敢えずそれはお断り、持ち帰らせてくれと。
そう報告がメールでありました。
パッとメールを見て、僕によぎったのが上記の葛藤です。
バランス的にも今後の経営上も家賃は下げたくない。
けど、入居は欲しいし、希望は叶えてあげたい。
そんな安定していない心理状況下で出してしまった答えが、
間をとって102,000円までだったら譲歩しますが、
というもの。
なんという中途半端な答えか……。
1、2日経ってから失敗した、と思いました。
こんな中途半端な回答するくらいなら、
最初から満額回答を返すか、家賃を維持する替わりに
フリーレントなどインパクトのある提案をした方が
よっぽどよかった。
家賃交渉を入居希望者より受けた経験が少なかった、
またそんな時にどうしたらいいか、他人の経験から
学ぶことができていなかったがための失敗です。
既に契約中の人との交渉は軽々しく受け入れてはいけない、
という意識はあったのですが……。
その後の報告はまだないので入居の結果が
どうなったかは分かりませんが、
入居を逃したときのショックが大きいですね。
次回への教訓とするとともに、たいしたことではないですが
不動産投資家を続けていれば必ず出会う悩み事でしたので、
僕の失敗談としてお伝えさせていただきました。
こうして経験をすると、人の失敗談をできる限り集めて
繰り返しインプットしておくというのが以下に重要か、
ということが身に染みます。
まだまだ、僕も勉強をしなければいけません。
続きます。
不動産投資はリスクを回避していれば必ず成功する。
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