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都市郊外の空き家対策として、国土交通省が政策を打ち出してきました。
内容的には、空き家を地方自治体が借り受けて子育て中の世帯に対して
貸し出しを行う、といったもののようです。
子育て世帯のほか、高齢者、障害者向けにも活用する形になる模様。
あくまで低所得者層向けの事業のようですので、いわゆる公団住宅を
増やすということなのでしょうか。
まだちらっとしか報道されていないこの案件。不動産投資にも意外と
大きな影響を与えそうです。
政策の全貌が明らかになる前ではありますが、先回りして考察をして
おこうかと思います。
スタンダードな空き家対策
将来的な空き家の増加問題については既に多くの方がご承知の通り。
日本は人口の減少が始まってしまっていますが一度作った建物が自然と
消滅することはありませんので、使う人が減っただけ空き家が増える、
というのはあまりにも当たり前の話。
景気が良い時代は作っただけ売れていくのが住宅です。一時は世界一の
経済大国へと迫った日本でどれほどの住宅が建てられたかは推して知る
べし、といったところでしょう。
現代に残された経済問題のほとんどは高度経済成長期からバブル期の
名残ですが、空き家問題もその一つといって間違いありません。
今後、人口の多い世代が寿命を迎えていきます。人口が急減していく
ことは以前から指摘されている通り。
そして現在住宅を所有しているのは主にその層です。とてつもない数の
空き家が発生するであろうことは火を見るよりも明らか。
政府がそれを何とかしようと考えるのは当然といえます。空き家の増加
は数多くの問題を引き起こすからです。
目立つところでは犯罪率の上昇。地価の下落。この2点だけでも日本の
存続を脅かすであろう大問題。
最終的にはスラム化が起こり、反政府勢力が育ってしまうかもしれない。
日本がかの有名な漫画「北斗の拳」のような時代を本当に迎えかねない。
流石にトゲのついた肩パッドを用意する必要はないと思いますが……。
景気刺激策の思惑もあるのでしょうね。持ち主へは賃料がはいりますし、
地方自治体が国から受け取った補助金でリフォームを行うことになります
から建築業界の一部にお金が流れることになります。
一石二鳥の名案、と思っているかもしれません。
相変わらず建設業界に偏りがあるものの、ほどほどに分散されていますし
ある程度の経済効果を伴いながら問題解決を図ろうとする姿勢は評価。
革新的なアイデア、とまでは言いませんが、客観的に見てさほど悪い政策
でもなさそうです。
投資家目線からは。
さて、この政策を不動産投資家である私たちの立場に立って考えてみると
どうでしょうか。
メリット、デメリットの両方があるように思えます。
まずデメリットですが、明らかに民業圧迫です。公営住宅に住める人間は
限定的とはいえ人口が減って賃貸住宅の需要が減少する中、賃貸住宅需要
を公的機関が攫っていってしまうことになります。
どう考えても民間の住宅賃貸事業は経営が圧迫されます。
公営住宅を求める方がどのような層かはすぐに想像がつくかと思いますが、
ターゲットが重なっている物件を所有している場合、要注意です。
もしそうなってしまったら公営住宅では提供できないサービスを打ち出し、
新たな価値を生み出すほかはないように思えます。
メリットについては、場合によっては私たちも恩恵に預かるチャンスがある
ということ。戸建限定の話ではありますが、安く仕入れた物件を地方自治体
が安定して借りてくれるのは悪い話ではありません。
言ってみれば、自治体がサブリースをしてくれるんですから。支払いが遅延
することも住人がトラブルを起こして損をすることもありません。
価格設定がどうなるかにもよりますが、このようなパターンの場合の多くは
高く借り上げてくれるような気がします。
問題点は「都市郊外」とはどこなのか、ということでしょうか。都市周辺と
地域を限定するようだとメリットを享受できる地方と無関係な地方に分かれ、
公平さに欠ける制度になりかねません。
地方創生を掲げる新体制ともずれがある政策のようにも感じます。
果たしてどうなるのでしょうか。
政治の変化は投資のチャンス
戸建投資に長けているならば、今のうちに郊外の戸建物件を買い集めてみる
のも悪くない選択肢のように思えます。
特に今後、相続により維持できなくなった戸建物件が大量に市場へと供給
される可能性があります。
多くの物件は修繕費用が掛かり過ぎたり立地などの問題で通常の賃貸には
向かないものばかりだと思われますが、この政策であれば自治体が借主と
なってくれますから、経営で心配することはありません。
実際に政策の細かい内容が決定したらまるで現在の報道内容と形の違う
制度となってしまう可能性も否定できませんので、過度の期待は禁物。
ですが、せっかくのチャンスです。
恐らくは国土交通省の動向をしっかりと把握しておかなければ見落とす
と思われますので、気になる方は国土交通省のウェブサイトをしっかり
観察するようにして下さい。
このような国主導の動きは太陽光発電の時と同じで早い者勝ち、です。
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