医師が教える不動産投資

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いつも応援ありがとうございます。

 

家電製品であっても自動車であっても、何かモノを購入する時にはスペックを
確認される方は多いのではないかと思います。

スペックを確認して、他のものと価格を含めて比較して、最終的に良いと思う
方を選択、購入する、と。

あまりにも当たり前で一般的な作業ですが、これが行き過ぎると痛い目に遭う
可能性が結構あります。

特に理系タイプはこの罠にはまりやすいのではないでしょうか。

 

例えば誰でも購入時に気にするスペックといえば、自動車の燃費。

自動車の燃費はその後のランニングコストに直結します。本体価格が同じなら
燃費の良い自動車が総合的に節約になるであろうことは非常に分かりやすい話。

ですが、単純にそれを信じていいのでしょうか。

 

プリウスの場合

自動車の燃費というとハイブリッドエンジンを搭載したプリウスがものすごい
インパクトで登場をしたことを今でも覚えています。

ひとつの技術革新を迎え、今では普通のガソリン車でも極めて高い燃費性能を
誇り、ガソリン価格の高騰にも関わらず総燃料費は変わらないか、人によって
下がる傾向にあります。

 

が、初代プリウスが使い込まれるにつれ、ひとつの不安が利用者に走りました。
バッテリーの交換が高くつくのではとの噂が広がったんです。

結局のところこれは1回限りで交換の保障がついていたり、思ったよりも寿命
が長く普通に使うだけであればほとんど問題ないことが判明して、多くの方は
ほっと一息、といったところのようですが。

もしこれが噂が真実であったら、大きな憤りを抱えてトヨタ不信を起こす方が
大量発生したことでしょう。

 

同じ自動車繋がりでは鳴り物入りで登場した電気自動車。政府の補助金制度も
あり、中には飛びついて購入された方もいたかと思いますが。

充電のできる場所が少ないのは当初から言われていたことですが、そこが解消
されても充電時間が長いとか、ケーブルの取り扱いが面倒だとか、航続距離の
不満、バッテリーモニタへの不満など色々と感じる部分があるとのことで。

総合して約25%、4人に1人が電気自動車に不満を覚えているようです。

ガソリン代がかからないから、補助金があるから、と見かけ上のスペックだけ
でよく調べず購入をした層に不満を覚える人々が多いのではないかな、と推察
します。

次はトヨタのMIRAIで同じことが起こるのでしょうか？

不動産投資の場合

ここから先は不動産投資において、ベテラン投資家であれば「ごく当たり前に
知っていること」を書いていきます。

 

スペック買いの問題は、収益不動産の売買でもよくある話。

それも、収益不動産の場合はスペックを実際よりも良く見せる方法が存在する。
自動車でそれをやったら確実に制裁対象ですが、収益不動産の場合は詐欺的で
あっても詐欺ではなく、契約を覆すことはほぼ不可能です。

 

不動産投資に一番求められているものが何かといえば利回りです。収益不動産
の購入を検討する際に誰しもチェックする部分。

ここで何度も話題に出していることですが、「表面利回り」の存在が根本的な
混乱の原因です。

 

これまでは表面利回りでなく修繕費など経費も含めた実質利回りを自分なりに
評価するべきですよ、との話を中心にしていましたが。

今後のスタンスは、もう一歩進めたものとします。仲介業者などが提示をする
表面利回りは初めから無視するべきだ、と。

利回りは自分で市場調査し、いくらで貸し出せるかを割り出して売買価格から
自ら算出すべき、です。

 

満室想定の表面利回りはあくまで「現状の募集家賃」で満室となったら、との
条件で導き出されたもの。

募集家賃を意図的に割高に設定しておくだけで、表面利回りが改善します。

募集家賃を高いままに入居させることは不可能ではありません。例えば長期の
フリーレントをつけて実質負担額を減らしてあげればいい。

入居条件を確認すればいいと思うかもしれませんが、オーナーとなるかどうか
分からない人間に個人情報を見せることなんてできません。購入前に知る術は
不可能に近いでしょう。

 

商業ビルでは昔からよくやられていた手法のようです。テナントが空いている
物件の方が高く売れた、とか。

極端なことをすればすぐばれますが、利回りが1～2%上がる程度の調整ならば
ちゃんと調べなければ分からないほどにマスクされる。

 

あくまでこれは一例です。他にも満室想定の表面利回りをかさ増しする方法は
いくらでも考え付きます。

しかも契約後に指摘されてもいくらでも言い逃れが出来てしまう。裁量取引の
恐ろしいところです。

 

実物を見ることが一番重要なこと

スペックに惹かれて近寄ってしまうことは不動産投資において致命傷となる
危険性を秘めています。

スタートが悪かったら盛り返す方法がほとんどないのが不動産投資です。
近隣に駅や施設が建てられて、地価が上昇することを期待するしかない。

リサーチを行わない不動産投資は分の悪いギャンブル以下。

 

収益不動産のスペックなんて、自動車だとかパソコンだとかのものとは異なり
科学的根拠なんてひとつもありません。

まさしく机上の空論であり、アイデア次第でいくらでもいじることが可能。

そんな想像の産物に騙されないようご注意下さい。スペックだけで購入をして
良いのはせいぜいパソコンやスマートフォンまで、です。

 

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