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世の中の金額、ものやサービスの値段とか、給与とか、お金の数字
というものはほぼ全て需給関係によって決定します。
需要が供給より高ければ値は上がるし、供給が増えれば増えるほど
値は下がっていきます。
私たちの収入も需給関係で決まっています。絶対的な金額について
はインフレ度合いにもよりますので厳密な比較は難しいですが。
基本的に、希少価値が高ければ収入は上がるし、成り手が多いなら
収入は下がります。
全体の数の多寡ではなく、需要に対して供給がどうか、ですので、
実数が少ない職業でも必要数が少ないと収入は高くはなりません。
最近職場でマンションの購入について相談をされました。
元々、実家は夫婦それぞれ持っていて、通勤が不可能ではない程度
の距離です。実際、ずっと電車を利用して通勤されています。
ただ流石に長距離通勤に疲れてきたのか、都内でマンションを購入
しようかどうしようか迷っている、と。
恐らく住宅ローンの金利引き下げ報道を見て色気が出てきたのだと
思います。それは別にいいとして。
迷っている理由は、良い物件が見つからないため。
素人視点からも住宅価格が上昇しているのを強く実感している様子
で、希望の金額帯で希望の広さ、立地の部屋が見つからなくて。
それを考えると、多少無理をしてでも買うべきか、それとも諦める
べきかで迷っているように見受けました。
ニュースでも出ていますが、確かに都内、また都市部の不動産価格
は相当上昇しています。
僕の住んでいるマンションも、ついこの間までは空き部屋だらけで
売り部屋がたくさん出ていましたが、1年足らずで満室に。それも、
価格は10年ほど前に売り出された価格と変わらないかそれ以上。
築年数が価格に大きく影響してくる日本において、10年経過しても
価格が変わらないのは大きな相場の上昇と同義です。
よほど不動産需要が高まっているのでしょう。
素人さんでも不動産価格動向には敏感になって買うべきか買わざる
べきかを慎重に見ています。
不動産投資家である私たちは、もう一歩進んだ考え方から、購入に
踏み切るかどうかを検討すべきでしょう。
そのポイントが、需給関係です。
長期的な需給バランスを検討
経営上でも需給関係はとても大切。
例えば都心でもワンルームマンションのように供給量が極めて多く
なっていると、競争の末に価格が下落します。
僕は散々、新築ワンルームマンション投資はキャッシュフロー的に
厳しく、融資を受けてまでやるものではない、と書いてきました。
ワンルームマンションは不動産業者にとって効率良く稼げる手段。
購入者は実需ではなく投資家ですので賃貸需要とは無関係。投資家
からの需要は多いため価格は崩れず、笑いが止まらないでしょう。
投資家にとっては悲劇です。都心にいったいいくつのワンルームが
賃貸に出されているのでしょうか。
大手賃貸業者のウェブサイトから検索してみれば、山のように空室
を見つけられます。
投資家需要はまだまだ衰えをみせず価格は上昇していますが、賃貸
市場から見ればとっくに飽和状態で。家賃収入から利益を得ようと
考えるならば、手を出したいとは思えません。
飽和状態のワンルームマンションの家賃は、値下がりこそすれども
値上がりするとは思えないのですから。
需給関係を少し深く掘り下げるだけで、都心にある新築ワンルーム
は避けるべきではないかとの結論に辿り着ける。
僕が家族向けの物件を好むのは、需給関係が崩れにくいためです。
家族向けの賃貸マンションというのは、新築があまりされません。
投資家向け需要は都市部のワンルームに向いているし、家族向けの
マンションをせっかく建てたなら実需に売る方が高いからです。
住宅ローンに賃貸需要を奪われる可能性がありますが、最近の素人
にも分かりやすい不動産価格の上昇が抑制してくれているようで。
自宅に対する価値観の変化もあってかもしれませんね。
不動産投資をするのであれば、需給関係については長期的視野から
じっくりと見定めておかなければいけないように思います。
供給の枠から一歩外へ
プラスアルファで考えると、ワンルームでひと括りにしてしまった
のを少し再分化してみるのは良いと思います。
何か強烈な特徴があれば、供給過多の枠から外れられる。
例えば少し古いけれど広いとか。同じワンルームでも立地は同等で
築古でも広いとのアピールがあれば、狭小の新築ワンルームと違う
需要層を相手にできます。
僕の所有する、大学近傍の単身向けマンション。今後は近隣に駅も
できるので、そのうち単身向けマンションが多数建設されるのでは
ないかと思っています。
けれども、あまり心配はしていません。新築マンションは価格帯も
異なり、需要層が完全には重ならないからです。
インフレ傾向になればなるほど、その傾向は強まります。新築物件
はインフレすれば価格を上げるか利回りを下げるしかありませんが、
安く仕入れられていれば家賃は維持でき、競争にも耐え得る。
新築とは全く違った需要層を取り込めますので、供給過多の心配は
ありません。
その代わり、地方の過疎化リスクを抱えはしますけれども。過疎化
による需要の急減は直接的に経営失速へと繋がります。
僕は過疎化は国立大学の集約移転という要素が抑制してくれる、と
の予測の元、物件を購入しました。
現在、及び将来に渡りどのような需給関係となりそうか。ちゃんと
した理由を付け説明できるなら、金融機関も説得しやすいはずです。
面倒かとは思いますが、一つひとつ需給関係に基づいてリサーチを
するよう心掛けるのがリスクマネジメント上必要と思われます。
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