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区分マンションはリスクも高く、収益性も低くて
投資には不向きであるようなことを綴ってきました。
それは私の正直な意見であり、特に初心者が積極的に
融資を組んで購入するのは勧めたくありません。
しかし、区分マンションへの投資が有効な場面というのも
存在します。
大きくは2点。
一つは短期投資、もう一つは不動産投資の取っ掛かりとして、です。
短期的な投資としての価値
サラリーマンの場合、一棟以上の収益不動産を持つと
給与と収益不動産のキャッシュフローを合わせて、
手持ちの現金が増える速度が速くなります。
現金があることはとても安心できますが、
あり過ぎてももったいない。
貯まったお金は、必要分だけ抜いて更なる投資拡大に
利用したいところです。
ただ、融資残高により、他の銀行からも
追加融資をなかなか受けられなくなることがあります。
そんな時に使えるのが、低価格で購入できる
中古区分マンションや中古一戸建て。
融資を受けずに現金で買う、というのがミソですね。
現金買いのいいところは、ローン特約が不要なため、
融資を受けるよりも有利な条件で交渉ができること。
ローン特約とは、契約を交わす時に、融資が降りなかった際は
キャンセルとさせてください、という取り決めを
契約書に盛り込むことです。
売主側としては交渉にかけた時間が無駄になることがあるので、
現金買いを基本的には好みます。売り急いでいる時は特に。
融資を受けないので、当然金利もつきません。
その為、キャッシュフローも融資で購入するより
大きく取れます。管理費が高い分は吸収できるでしょう。
最終的には売却益を出すことを目指します。
売却対象は、投資家ではなく実需向けの一般人です。
一般的には投資家向けより実需向けの方が高く売れますので、
そのギャップを狙って、インカムゲインとキャピタルゲインの
二重取りをしよう、という戦略です。
イメージとして。
1000万円の余剰金があれば、700万円～800万円で
ある程度のインカムゲインが得られる区分マンションを
購入します。
すでに入居している、いわゆるオーナーチェンジ物件なら、
現入居者が退去するまではそのまま保有を続ける。
退去したならば、購入時に残して置いた資金を使って
リフォームないしはいっそのことフルリノベーションし、
1000万円以上の額で実需向けに売却する。
購入の時点で実需向けの不動産売買価格の調査を行い、
手数料や税金も含めて計画的に進めましょう。
競売などで空室を安く購入できたならば、
リノベーションして売るだけでもいいかもしれませんが、
宅建免許がなければ連続しては行えません。
インカムゲインとキャピタルゲインを両方拾うことで
現金の増える速度が更に上がります。
それを元手に繰り返していくことで、
投資速度は加速度的に上昇していく、という手法です。
実績が積み上がれば、プロパーローンも受けられるように
なるでしょう。
既に一棟以上物件がありますから、空室リスクも
薄まり、リスクの低い良い投資だと思います。
不動産を始める第一歩として
初心者には区分マンション投資を勧めたくない、
という話と矛盾していますが。
これも、ある条件を満たせば覆ります。
融資を受けられない人、です。
住宅ローンを組んでしまっている、正社員でない、
などが原因で、不動産投資をしたくても
融資が受けられない方。
状況的には、融資を受けられないという点で
先ほどの事例と同じです。
一つ異なるのが、現在収益不動産を持っていないこと。
つまり、リスクがやや高まります。
やることは全く同じですし、上手く実績を作ることで
プロパーローンを利用した不動産投資へ進むというのも
同じです。
最初の自己資金を貯めるのが難関でしょうか。
購入する不動産も、地方の格安物件から買い進めていったりと、
資金面のやりくりをよく考えないといけません。
売却もリフォーム費用が厳しければ、賃貸を続けるという
選択肢も考慮すべきです。
まとめると・・・
現金買い、という条件下であれば、
区分マンションでも十分な成果を上げることができます。
絶対に融資を受けたら成功しない、ということではありません。
しかし、ミドルリスク、ローリターンではないでしょうか？
不動産投資の醍醐味は、融資でレバレッジをかけることによる
ハイリターンです。せっかく融資というリスクを背負うなら、
一棟物件に挑みたいところですね。
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