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不動産投資をスタートして丸6年、最も警戒していた昨年度末から
今年度明けを何とか乗り切れたようです。
何を恐れていたかというと、2棟目の入退去。
2棟目を購入したのは約5年前。福岡県糸島市の1棟RCマンション
です。元々は社員寮として使われていたものを購入し、賃貸住宅
として貸し出す形としたもの。
1棟目と同じ投資用不動産業者から購入した売主物件で、地方物件
ということもあり色々と条件を付けてもらっていました。
運営計画としては、近くに九州大学が大移転中であったのもあり、
学生をターゲットにした戦略が根底にあって。購入後しばらくの
間はガラガラな状況が続きました。
それを許容できた理由は、条件の一つに購入後1年間の家賃保証を
つけていたからです。
学生向けとなると年度末に次年度からの新入生を狙うしかなくて、
それ以前に入居を確保するのは地方ではなかなか難しい。
もし家賃保証が無かったら購入はできなかったでしょう。保証分
の家賃も価格に織り込んでいたのでしょうけれど、その分を安く
してもらったところで結局買えません。
返済原資に困る状況は変わりませんから。
購入して初めての年度末をじっくりと待って、やってきたその時
に一気に20戸以上に入居頂き、結果として満室になりました。
ちなみに大規模修繕費用（購入後実施）、及び初回新規入居時の
広告費などは売主（不動産業者）持ちですので、ここまで購入額
以上の支出はほぼ無しです。
無料インターネットLAN回線を各部屋に引き込んだことと自転車
などを置くためのサイクルポートを設置したことくらいだったと
記憶しています。これは自分の判断として。
大学生は一度入居したら卒業までは転居する確率が低く、4年間
は安泰です。しかしそれは逆に、4年間経つと一斉退去していく
のが確実でもあって。
その4年が、この昨年度末で満了を迎えました。その時に入居を
してくれた学生が旅立つときです。
これを書いている時点で、まだ退去予定が2つほどあるものの、
ほぼ満室近くになっていて（1戸空き）、無事に乗り切った感が
あります。
最も大きな懸念は消え去り、次のステージに無事進めることに、
安堵しました。
早期発見、早期治療
この年度末の問題はずっと前、それこそ購入当初から意識をして
いましたので、当然対策も立て、実行に移していました。
まず、そもそもの学生入居の際にできるだけ大学院まで進む方を
優先して集めようとしていました。一部の学部は多くが大学院へ
進学するのが分かっていたので、できるだけ狙い撃ちしました。
大学院に進めばプラス2年になりますので、退去時期をずらせる
のは簡単な計算です。
学生を入居させる時の契約書に、3月の早い時期に退去を促せる
内容を盛り込みました。3月に入居を受け入れられるようにする
ためです。
具体的には、退去時期がこちらが指定した範囲内であれば一部の
退去費用負担を減免するといったものです。
次の学生を受け入れやすくするための地ならしをしておきました。
もう一つ、それ以降はできるだけ一般の方に入居をしてもらえる
ように方針を転換しました。
学生向けの問題点はすぐに理解しましたし、できればもっと長期
に入居してもらえる人が多いと嬉しいとは思っていましたので、
学生向けとは銘打たずに当初から運営していました。
当初こそ学生が多かったものの、それでも2/3程度。その後時々、
学生も退去が発生しまして、そこに一般の方にどんどん入居して
もらいました。
結果、学生の比率は前年度末までに大きく減少していて。それが
一斉退去リスクを大きく減らしてくれました。
結果として、もし全ての初期入居者が一斉退去したとしたならば
20戸近くの退去が発生していた可能性があったものが、5戸程度
に抑制されました。
退去は学生だけでなく異動の社会人も含みます。逆に入居は学生
は少なめに社会人の方を中心に入って頂いています。時折学生の
入居はあるものの、少ないです。
学生向けに頑張っているところは他にもありますので、そちらに
お譲りしましょう。
これからまた5年、何とか生き残れそうです。
今後も期待
地方物件は、僕のやり方だと入退去費用が少し高くなりますので、
できるだけ長く入居していてもらわなければ、と思っています。
学生は4年間安定して入居してくれる方が多いものの、逆に言うと
4年間しか入ってくれない方が多いとも言えます。
単身向けで入居期間が4年、長いか短いかというと微妙なところ。
マイナスではありませんが、より長期の入居を期待したいですね。
これは購入前からの懸念でもありました。
今回、4年間掛け学生向けから脱皮して、また新たなステージへと
突入できる事になりまして。
糸島市もより多くの人気を集めているようですし、周辺の開発も
噂が多数立っており、地価も上昇中との事ですから、末永く地域
に貢献をできればと思っています。
移住はできないものの、そのうち別荘でも作りたいですね。福岡
は食べ物も美味しく、個人的には気に入っています。
一部地域の治安だけはもう少し良くなって欲しいですが。
以上、現状報告でした。
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