収益不動産の評価額は高ければいいとも限らない

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不動産投資において重要視されるのは評価額です。

そして、評価額には大きく分けて二つの評価法があることは、ご存知の通り。

 

即ち、資産性収益性、ですね。言葉を変えると、積算評価と収益評価、と
表してもあながち間違いではなさそうです。本当はだいぶ違いますが。

最近は市場参加者が増えるとともに多くの方が情報発信をするようになった
影響か、やや言葉が乱れ飛んで定義が混乱してきましたので、最近は資産性、
収益性との言葉を選ぶようにしています。

理由は、積算評価(原価法)が法の変化により有名無実化しつつあるのと、
収益評価の評価方法が複数存在しているという二点。

 

また、計算方法や基準が個々でかなり異なる……これはそれぞれの金融機関
ごとにも異なるため、経験の少ない僕が定義をして語るのははばかられる為、
という事情もあります。

具体的な数字の計算などは直感主義で曖昧な僕よりも、著名投資家の方々の
ご意見を伺った方が間違わないのは確実です。

大変申し訳ありませんが、具体的な計算式に関しては他で学んで頂けます様
宜しくお願い申し上げます。

少なくとも嘘を教えている方はいらっしゃらないと思いますので。

 

要するに、具体的な計算方法の僅かな差異など取るに足らない。もし迷って
いるようならより厳しい評価を選択すればいいだけです。

それよりも、現状の自分にとってはどのようなベネフィットが必要であり、
どのようなリスクであれば許容できるのか

条件を満たしているかどうかをどう判断するか。

 

それが、資産性(積算評価)であり、収益性(収益評価)です。

東京タワーくらいの高さがちょうどいい気もします。

自分にあった物件を評価額から考える

資産性も収益性も両方とも高い物件が好ましい。そんなのは当たり前です。
評価額が低くて嬉しい事などほとんどありません。せいぜい、相続税対策を
したいと思っている時だけ。

それも、ただ評価額が低ければ良いわけではなく。相続税評価額が低くて、
尚且つ相続人にとって何らかの価値がなくてはいけない。

 

不動産投資においては、資産性および収益性が求めている価値となります。
つまり、どちらも高い方が嬉しいのは当たり前。

書籍などでは具体的に利回り○%以上のものをとか、積算評価が売価以上の
ものを選びましょう、とか表記されていると思います。

ただ、最近の市場価格の高騰により、両方を満たす物件を探し出すのは非常
に難しくなってきていて。

 

そんな厳しい環境の中でも条件に該当する物件を探し出すのも正しい行動で
はあるのですが……。

トレンドに変化が訪れてしまった以上、環境に合わせて考え方を多少いじる
必要性を感じるのも確か。

目標を達成するためには妥協点を見出さなければいけない事もあるものです。

 

前述した、自分にとって必要なベネフィットとリスクの検討。そしてリスク
に対してどのようなヘッジ方法があるか

その判断を、資産性および収益性を見て、どちらにどの程度妥協をするか、
検討する。

積算評価、収益評価の意義はそこにあると思っています。

 

リスクヘッジ、考えていますか?

重要なのは、何を目標に不動産投資をするのかと、自分にどのようなリスク
ヘッジの方法が備わっているのか。

 

例えば、目標を達成するために一刻も早く多くの収入を得なければいけない
場合。勤労によって多くの給与収入を得ているのであれば、給与収入を当て
にして資産性には目を瞑り、収益性の高い物権を選ぶのも悪くない。

高収入および高収益から資金がより早く増加すれば、融資の返済が短期間で
終わりますから資産性が低いがために負う債務超過リスクは解消されます。

 

また、現在の収入増はあまり求めておらず、将来仕事からの給与収入が減少、
消失しても安定した生活ができるように、との目標があるならば。

収益性はそこそこに(といってもある程度以上の収益が得られなければ経営
破綻をしてしまう危険がありますが)、高い資産性、および将来に渡る人気
が期待できる物件を取得するのが望ましい。

早期に融資返済へと向かえない場合、資産性が悪いと何らかの理由で収入が
減ってしまった時に売却で逃げる道が無くなってしまいますから。

 

リスクを減らすための最大の武器は自己資金です。収益性を強化するにも、
資産性を補完するにも、自己資金があればどうとでもなる。

ですが、そうそうお金がたくさんあるなら、誰も悩んだりしません。

もし高いリスクを負うのが無理だと感じるならば、自分の収入や自己資金に
見合った程度の規模の投資へと目を移し、時間を掛けて一歩ずつ歩むような
投資スタイルへと向かうことをお勧めします。

一足飛びに目標を達成しようとすればギャンブルになってしまいますから。
リスクの抑制も、投資家には大事な仕事です。

 

自分なりの物差しを持つよう

資産性(積算評価)、収益性(収益評価)は、物件の優良さを求めるだけの
存在ではありません。

自分に必要なものであるかを判断するための物差しでもあります。

 

セミナーや書籍で書かれているような条件を必ずクリアしなければいけない、
と縛りを作ってしまうと、目の前の優良不動産を見逃すかもしれないだけで
なく、数字だけに踊らされる可能性も高まります。

自分自身をしっかりと見つめ、どちらにどの程度の妥協なら可能かの答えを
見つけておくと、より広い目で物件の検索ができそうです。

他人の物差しばかりを信用しないよう、ご注意を。

 

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