医師が教える不動産投資

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いつも応援ありがとうございます。

 

MERS（中東呼吸器症候群）ウイルス感染症がすぐ近くの韓国で大きな
問題に発展しているようです。

偏西風によって風下に位置する日本としては、人事ではありません。

僕自身、あまりMERSウイルスについて詳しくはありませんが、感染力
がそれなりに強いようですし、重症化もしやすいようですから、注意
が必要です。

 

既に感染者が搭乗していた飛行機が、消毒もされずに名古屋空港へと
着陸した、とのニュースも流れており、水際作戦もエボラと比べると
随分と後手に回っているようで。

エボラほどではないにしろ、新型感染症は流行を防ぐのがまず第一で
ありますから、近隣諸国で感染が広がっている以上は徹底した対応を
して頂きたいところ。

SARSは大騒ぎだったのに、MERSは報道が静かなのは何故なんでしょう。
非常に違和感を感じます。

 

それはともかく、福岡に物件を所有している僕としてはちょっと気に
なります。

今や、大陸と日本は航空機を通じてどこでも繋がっているようなもの
ですから、MERSウイルスの拡散が日本全国どこで発生してもおかしく
ないのですが。

特に福岡県は韓国が近い都市部だけあって往来がとても多く。リスク
としては他よりも高いのではないかと感じます。

 

僕の所有物件は都市部からは離れていますし、人口密度も低いので、
あまり問題になるとは思いませんが、何となく心配になります。

何しろ、伝染病が流行ったから入居者がいなくなってしまった、では
誰も助けてくれず、売るにも売れず、ローン返済が非常に厳しいもの
になってしまいますから。

地震や火事よりも怖いもの

火災やら震災やらは、人命のためにも社会的損失のためにも起こって
欲しいとは全く思いません。

思いませんが、もし起こっても保険により最低限の救済がされるよう
リスクヘッジは誰しもしていると思います。

そう、実は大して怖くないんです。

 

本当に怖いのは、MERSウイルスのような予測もしない出来事。保険の
掛けようがありません。

戦争などの保険支払いが免責となる事態も同じくです。これまた近く、
米中間で紛争なり戦争なりが起こり、日本にも戦火が飛んできたなら
九州は危険な位置。

融資を受けて物件を購入している以上、保険が降りずに収入源を失う
アクシデントは致命的です。

 

原発事故のように国や電力会社が補償をしてくれるのであれば、まだ
マシ（こういうと被災者の方々から反発を受けるかもしれませんが）
というもの。

現在の僕の財務状況で、もし福岡にある物件からの収入が全くのゼロ
になったとしたら、すぐに破綻まではしないものの相当に厳しい状況
へと追い込まれます。

繰り上げ返済や預貯金をする余裕もなくジリ貧のまま破産へと向かう
可能性が高い。

なんとも恐ろしい話でしょうか。

 

もっとも、最終手段として自己破産なんてものが残されていますので
その際は諦めて再起を図ればいいやとポジティブに考えるようにして
います。

幸いなことに僕は仕事には事欠かない免許証を持っています。リスク
をヘッジする意味ではこれが守護神として在るからこそ、僕は冒険へ
出られるのかもしれません。

 

リスク軽減のための規模拡大

このような想像をしていると、やはり不動産投資は規模の拡大と分散
がリスクを減らすためには重要であるな、と感じます。

 

複数同時に大きな事故に巻き込まれないとも限りませんが、2棟中1棟
がやられる確率より、4棟中2棟がやられる確率の方がずっと低い。

また、2棟中1棟がやられるよりも、3棟中1棟がやられる方が、損害は
少なく済みます。

規模が大きければ扱う資金も大きくなり、いざという時のための貯蓄
も多くなりますから、嵐に耐えうる体力もつく。

 

不景気で体力のない中小企業が次々と倒産する中でも大企業の大半は
生き残るのと同じように。

融資というリスクを抱えた小規模投資家は一つの問題で経営破綻し、
大きく成長した大規模投資家はちょっとやそっとでは揺るがない。

一般的なビジネスでは下手な規模拡大は命取りとなる事例もよくある
話ですが、不動産投資においてはその限りではなく、安定化のために
規模拡大は急務と言えます。

 

僕も、相当に安定してきたとはいえ、経営規模としては不測の事態に
耐え得るほどの経営基盤を持っているとは言い難く。

確実に資金を増やし、更なる規模拡大に乗り出したいと考えています。

 

自己資本比率の増強も

よりリスクを低くするためには、自己資本比率を高めるのが効果的で
あるのは言うまでもありません。

無理に経営規模を拡大していくよりも、まずはこちらが優先されます。

 

自己資本比率が十分に高くなり、不動産経営としても安定的であると
評価される地合いができれば、資金調達コストも下げられます。

自己資本比率を高める行為に、悪い点など何一つありません。

リスクを取ってガンガン稼ぎたい、との考えとは方向性は間逆ですが、
そこは自分のバランス感覚を信じるしかないと思います。

先々の人生計画を立てられるのは、自分自身しかいないのですから。

 

どのような事態を想定し、どこまで恐れるのか。

何とも答えの出しようのない難しい話ですが、決めておかなければ
ならない一線、です。

 

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