いつも応援ありがとうございます。
久しぶりに横浜に所有する物件から退去の連絡が来ました。最近は
ずっと固定されていたので、腰が重くなりかけていたところです。
1か月前から告知して下さると、非常にありがたいですね。優良な
入居者さんに感謝。
この時期、退去でよく聞く理由が「転勤」です。ファミリータイプ
の物件は比較的若年のサラリーマン世帯が多く、勤め先が大企業で
あったりすると転勤からは逃れられません。
辞令を出すタイミングの都合か、4月末～5月末あたりで転勤理由の
退去は多い気がします。
ちなみに、医師も転勤はとても多いです。特に若手はすぐに異動に
なったりもします。遠くへの異動ならば大概は病院側が賃貸住宅を
用意してくれるものですが、大学近くだとそうでもなく。
結構短期間で入れ替えになる場合もありますので、医師の入居には
あまり喜ばない方が良いかもしれません。
属性も良く、異動が無いと分かったらすぐに住宅を購入してしまう
パターンも少なくありませんし。
その点、大企業サラリーマンの転勤はそこまで頻繁ではない場合が
多いように思います。内情は知りませんけれども、感覚的に。
最近は転勤を嫌がる方がとても多いようですね。また、マンション
を買ったりするともう辞められないだろう、と転勤を命じるような
企業もある、との噂もよく聞きます。
そういうところから、少しでも入居期間が延長されるような時代に
なると、個人的にはありがたいですね。今の時代、入退去は少ない
方が利益率は上がりますから。
ただ、地方から人がいなくなるのも困りもので。悩ましいものです。
僕も地方住まいの人間なので。
僕としてはあまり東京に住みたいとは思いませんけれども、地方の
魅力が薄いのも確か。仕事面でも、生活環境でも、教育環境でも、
娯楽でも。
せめて地元が少しでも活気づくよう、小さな努力を積み重ねていき
たいと思っています。
入退去の負担感の違い
ファミリータイプの繁盛期は5月～6月頃ですので、このタイミング
での退去は他の時期に比べればずっとありがたいです。
単身向けは4月を過ぎると入居希望者が急減する為、4月以降の退去
は極めて怖い話。逆に言うと、単身者が4月以降に退去をするケース
は多くは無いとも言えますけれども。
ファミリータイプは少し時期がずれて、6月～7月頃に埋まらないと
しばらく苦労する傾向があるように感じます。
幸い、管理会社さんが優秀なのもあってか、しっかりと入居希望者
を見つけてきてくれており、さほど長い空室期間はこれ迄のところ
経験していません。
単身向けはかなり長い空室期間で苦しんだ経験があり、僕の中には
ファミリータイプの方が信頼性は高いとの考えがあります。
もっとも、物件所在地が大きく違いますので所有物件二つを単純に
比較するのはおかしな話ではありますけれども。
この辺りは好みかもしれません。数字上は単身向けの方が利回りが
高く出る為、購入時の安心感や計算上の収支は良くなります。購入
できなければ始まりませんから、単身向けの方が導入はしやすい。
単身向けマンションなら戸数も多くできるので、空室リスクも低く
抑えられます。一戸当たりの影響は小さい方が経営は安定するもの。
ファミリータイプは一戸当たりの収支に与える影響は大きく、空室
が一つできると被害は大きいです。僕の所有物件でも、1戸空くと
5%程度の収支悪化となります（1棟分で）。
5%って、大きいですよね。
しかし、入退去時に発生するコストまで考えると、どうにも僕には
ファミリータイプの方が安定しているように感じてしまいます。
ファミリータイプの方が圧倒的に修繕に掛かる費用は大きいです。
部屋が広いですし、部屋数が多いとエアコンなどの付帯設備費用も
膨らみます。
ですがそれを覆すほどに、入居率が安定していて、また客付けにも
容易。部屋の単価が高く、広告費の絶対金額が大きいので客付けが
頑張ってくれるのかもしれません。
家族だと引っ越しの費用もかさむ為、あまり引っ越しをしようとは
考えないのかもしれませんね。家族間で意見の相違も発生します。
単身向けは競争過多から、広告費がちょっとかさみ過ぎるようにも
感じます。入退去が多く、実入りが少ない中で広告費を増やすのは
経営的には厳しいです。
修繕費は物件の価値の維持に役立ちますが、広告費は完全に外へと
出る支出。それも、印象を悪くしているのかもしれません。
広告費を減らす重要性
とはいっても広告費はしっかり出さなければ入居者は見つからない。
ここをケチるのはビジネスの否定です。
ではどうやって広告費を節約するか。
長く入居してもらえればいいんです。昔は敷引きや礼金で入退去の
費用をカバーできていたかもしれませんが、今は時代が違います。
長く入居をしてもらえるような経営方針でいくのが、最も安定して
高い利益を得るコツである、と僕は確信をしています。
従来顧客へのサービス強化、ですね。
加えて、元々長く入居をしてもらえそうな層をターゲットにする方
が良いのは当たり前。
このような感覚が、僕がファミリータイプを好む要因になっている
のだろうと思います。
次買う物件は、絶対にファミリータイプ。単身向けはあまり見ない
ようにします。
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