いつも応援ありがとうございます。
こんにちは、きりのきです。
月初ですので、予定通り気持ちを切り替えて
本音トークを展開していきましょう。
何とか忘れずに済みました。（笑）
まあ、正直なところメールを下されば
本音トークなんていくらでもするんですが、
シャイな方も多いですし。
そもそもメールするのが面倒だ、何をメールすれば
いいのか分からないなんて方もいらっしゃると
思いますが。
何でも、思ったこと、感じたことがあれば
言っていただければ幸いです。
新たなお伝えできることがないので……
8月は色々と仕事をしまして、結果をお伝えできる部分が
あるかなと思っていたのですが。
何かと時間がかかるようで、今お伝えできるような
新たな成果がありません。
残念です。
せいぜい、工事の終わっていない2棟目に入居申し込みが
早速入りましたと、それだけですね。
室内リフォームが終われば入居付の進み具合とか、
こんな要望があったとかそのような話もできるんですが、
ちょっと先の話になりそうです。
ですので、代わりに僕の所有する1棟目と2棟目を比較して、
傾向と対策でも考えてみましょうか。
1棟目：築25年RCマンション
1棟目はテナント1戸+ファミリータイプ17戸の物件です。
立地は横浜市内、住宅地、駅徒歩22分、バス停徒歩0分。
スーパーやドラッグストア、学校といった生活施設は
大体のものが揃っています。
駅までは遠いものの、東急東横線沿線といえば地域的に
人気が高い場所であることは分かっていただけるでしょうか。
マンションに駐車場は3台分しかありませんが、
すぐ隣に空きの十分ある月極駐車場があるので
自動車の所有者が内見に来られても安心です。
問題となったのはテナントでした。居抜き物件であることが
壁となり、スケルトンの希望が多く中々入居が決まらず。
今年7月にようやく入居が決まりましたが、図面の作成やら
防火窓の修理やらで100万円以上掛かってしまい。
予定外の出費に苦しみました。
スケルトンにすればもっと早く決まったのかもしれませんが、
RCマンションで仕切りの壁があったため、スケルトン化工事も
100万円程度の工事費用が必要で。
ある意味、最悪の事態は免れたので、ラッキーであったと
結論付けています。管理会社さん、客付業者さんに感謝。
まだ1室空室ですが、転勤で短期入居となってしまっただけで
部屋に問題があるのではなく。
近いうちに埋めることができるのではないかと楽観視しています。
人気地区のファミリータイプは、入居については安心できますね。
2棟目：築17年RCマンション
2棟目は条件が全く違います。シングル31戸+ファミリー4戸。
立地は福岡県糸島市、住宅地(田んぼや畑だらけ)、駅徒歩15分。
生活施設は一通り揃っていますが、メインは移転中の九州大学。
地方ですが、福岡市中心部までは電車で30分。
九州大学関係者であれば利便性もあり、悪くない立地です。
路線価は4万円以下ですが接道する道路が拡幅工事中で
3倍の広さになります。工事終了と共に路線価の上昇、
土地値の上昇は間違いないでしょう。
九州大学に頼った立地ではありますが、移転の仕方が一部の学部を
除いてほぼ全て集まるという大規模なもので、国立大学という
性質も考えると40年以内の再移転は考えにくく。
むしろ九州大学を中心に発展する可能性のある町として、
キャピタルゲインも期待してしまいたくなる物件です。
計算には入れていませんが。
問題点は駐車場。31台分と、最初から少しだけ足りていません。
ファミリータイプの部屋に入居される家族は複数台分の契約と
なることも考えられ、増やせそうな感じでもないので他から
調達する必要が出てくる可能性が高い。
また、九州大学に頼った物件ですから、入居付が季節に
大きく左右されないかどうか。
高齢化著しい地方ですから、九州大学を中心に人口の流入が
早いところ始まらないと、経営苦しむ危険性もあります。
地方と言ってもマンションは結構建ってますから、
ライバルもいない訳ではありません。
果たして空室を埋めることはできるでしょうか。
不動産投資は割に合わない
2度目とはいえ、ガラガラ物件を購入した後はやっぱり緊張します。
前回よりもだいぶ規模が大きいし、地方物件だし、単身向けだし。
でも、ここを乗り越えればまた一つ成長できそうですね。
経営実績にもなり、来年夏にはもう一つ上のステージへ
登ることができるかもしれません。
実際、著名なベテラン大家が実践していることは、
こういうことなんです。
空室だらけの、汚くて手入れのされていない、古い物件を購入し、
綺麗にリフォームをして、一から入居付けをする。
僕は管理会社さんなどに殆どをお願いしていますが、
全てを計画立てて自己管理までするには、どれほどの
時間と労力を必要とするのでしょうか。
しかもリスクも背負っています。
時間も労力も必要で、大きな損失を抱える可能性もあり、
その割に稼ぎはたいしたことがない。
本当に、割に合わない仕事です。
医療もそうですが、実業というのは大変ですね。
あんまり実業としての業務をしていない僕が言うのもなんですが。
では、何で不動産投資を僕はしているのか。
夢の現実化。
人間としてのステージアップ。
不動産投資の楽しさ。
家族の繁栄。
保険代わり。
理由は色々出てきます。
この理由の数。数も動機として重要です。
ここに書いた五つだけでも、一石五鳥ってことじゃないですか。
絞り出せばもっともっと理由はある。
不動産投資をやることに、こんなにたくさんの理由がある。
あなたは、自分がサラリーマンとして携わっている仕事をする理由、
どれほど挙げられますか？
常に進化をすることを忘れない
話を戻しますが、2棟目は九州大学に依存した物件です。
通常は一つの施設に依存した単身向けRCマンションは
施設が移転、閉鎖すると価値が暴落するため、推奨できません。
僕の2棟目のような九州大学移転中、みたいな鉄板事案はイレギュラー。
単身向けは難しいです。都市部はライバルが多過ぎるし、
地方は施設依存にならざるを得ない。
若年者は身軽だから簡単に退去してしまうし、
単身高齢者は病気リスクがある。
考えれば考えるほど、悩みは増えていきます。
いっそのこと発想を逆転すればいいのかもしれませんね。
長期入居を希望する人が集まるように、礼金で初期費用を高く、
代わりに家賃を大幅に安くするとか。
短期入居による損失を低く抑えるとともに、長期入居をすればするほど
得を感じられるような仕掛けを考えていかなければ。
今後、東京をはじめとした都市部単身向け賃貸住宅市場で生き残るのは
厳しい時代に突入しているように思えます。
こうして思考を巡らすと、またフィルターを増やして
不動産投資の世界の正しい様子を窺い知ることが
できるような気がします。
これも、普段ブログを読んで下さるあなたのお陰です。
今後も、ブログもメルマガも、楽待コラムも読みにきて、
僕の尻を叩いて下さいね。
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