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不動産投資で最も安全な投資方法は何かといわれれば、それは確実に
「融資を受けず全額現金で挑む」手法です。
これは疑う余地がありません。
損をしない可能性がない訳ではない。
せっかく貯金をはたいて購入した不動産でも入居者がいなければ一銭のお金にも
なりませんし、そんな状況で購入価格よりも安くしか売れなければ、最終的には
損失を出して投資をクローズすることとなります。
この点、勘違いをしないで欲しいところではあります。
ですが、世の中の新人投資家が不動産投資と聞いて思い浮かべる「リスク」とは
経営破綻のことでしょう。即ち、融資返済が不可能になるとか、納税困難となる
といった状態。
融資を受けていないのであれば、この状態に陥る可能性はほぼゼロに等しいと
いっても過言ではないでしょう。
いつでもお金を借りられることが「安全」
少し前、ネットを中心に有名だったある人物が事実上の破綻状態にある、
とフェイスブックにて告白をしました。
僕はこの方についてあまり知りませんし（やり方が僕の好みとは180度異なること
くらいは存じていましたが）、興味もありませんので肯定も否定もしません。
そもそも破綻状態の件が本当かどうかも分かりませんし。
一つ興味深かったのは、破綻理由が「税金滞納」であったことです。
経費や投資にお金を使いすぎて手元に現金を残しておかなかったが故に、
納税ができなかった。
彼は元々破産をしたことがありましたし、収入源も金融機関からみてとてもでは
ないけれども融資をする気にはならないようなビジネスですから、お金を借りる
こともできない状態。
可及的な資金調達が不可能な状態であるにも関わらずお金を手元に残して
おかなかったことが破綻状態となった理由であるのは明白です。
自分の信用の限界まで融資を受けている場合、自分も似たような立場であると
自覚をしなければいけません。
もし何かしらのトラブルが発生し突然多額の資金が必要となってしまったら、
どこから資金を調達できるのか、目処がついていますか？
僕も、債務超過にあるとは思っていませんがかなりの金額の融資を受けており、
急なお金が必要になったときに銀行へ出向いて「貸して下さい」で借りられる
立場であるとは思っていません。
貸してくれるとしても相当な高金利になってしまうでしょう。
（日本政策金融公庫を利用できる案件であれば別ですが）
だから今でも可能な限り節約をして手元の現金を増やすことを心掛けています。
全額現金での不動産投資が安全な理由は、融資を受けていないが故にまだまだ
お金を借りる余地があること。
取得した不動産を抵当に出せば、ある程度まとまった資金を得ることはいつでも
可能でしょう。金利は若干高いかもしれませんが。
数年間安定した経営をしていることを示し、手持ち資産も十分担保価値がある
ならば事業性ローンとしての融資を受けることも可能と思います。
全額現金での不動産投資は、信用が、担保余力が維持できるからこそ
「安全な投資」でありえるんです。
金融機関からいつでも資金調達が可能であるという事実が事業の安全性を
支える縁の下の力持ちです。
「安全」は現金購入でなくとも実現できる
逆に言えば、全額現金で購入をしていなくとも同等程度に安全な不動産投資を
する方法がある、ということでもあります。
金融機関からいつでもお金を借りることができるような経営をすればいいだけ。
信用余力を常に保っておくことは健全な経営に繋がりますし、急な資金が必要と
なった際に困ることもありません。
多くのノウハウ本などで「評価額」にこだわって購入をすることが推奨されて
いるのは、その点に理由があります。
債務超過となるような融資をしようと思う銀行が存在するはずないですが、
担保力以下の金額であれば融資をしたいと思う銀行は多いでしょう。
難しいのは、「評価額」が「担保力」にイコールではないことですね。
全額現金での投資が安全であることは誰にでも分かることと思いますが、
いかんせん投資金額を回収するまでにとてつもない時間が掛かります。
資金効率的には極めて悪く、できれば融資を受けて大きく稼ぎたい、
と希望されている方は多いと思います。
ですが、それとともになるべく安全な投資をしたいとも考えているでしょう。
この二つは決して相反するものではありません。いえ、むしろ相関している。
次々と大きな金額の融資を受けて大規模な物件を取得し続けることに
成功をした方は、決して綱渡りをしてきたのではないんです。
融資を受けてレバレッジを掛けながらも安全な投資を心掛けた結果として、
信用余力を常に維持することが可能であったから継続的に収益不動産を
購入し続けることができた、と。
まだ1棟目を取得されていない方にとっては、にわかに信じがたい話である
と思いますが、これは紛れも無い真実。
不動産投資は安全な投資を心掛けるほど伸び白が増えます。
株式投資などとは真逆の性質と言えますね。
融資金額が大きいことをリスクと思う必要はありません。レバレッジを掛ける
ことはキャッシュフローを増やすことには繋がりますが、必ずしもリスクを
高める結果とはならない。
次の融資を受けられる状態を維持し続けることができれば、たとえフルローンを、
オーバーローンを受けたとしても「安全な投資」なんです。
融資を受けることに対して不安を感じているようなら、この点をしっかりと認識
してみてはいかがでしょうか。
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