103.おまかせ投資の必要経費とその対策、および問題点

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おまかせ投資で起こりうる問題点といえば、一番は資金的な面です。

というのも、基本的にはほぼ全ての面倒ごとを人にお願いすることに
なりますので、それぞれにお金が掛かります。

 

例えば税務などは帳簿付けも含めて税理士に依頼をしますが、それには
顧問税理料を毎月支払わなければいけません。

管理会社だって同じです。家賃の数%とはいえ、毎月管理料をお支払いし、
その金額に見合った仕事をしています。

税務も管理もほんのわずかな金額でものすごい仕事量をこなして
くれますから、僕からしてみたら安すぎるくらいですが。

 

ただ、一つ一つはさほど高くなくても、毎月のことですし複数の案件が
重なってしまうとそれなりの金額になります。

ここで経費が掛かりすぎてしまうと、せっかくリスクを背負って
不動産投資をしているのにまるで手元にお金が残らない、なんて
ことになってしまいます。

ですから、ある程度の利回りを求めるのは必須となってきます。

経費が余計に掛かる分を見越した収益性のある物件を選択する必要が
あるでしょう。

経費の計算をしていると暗い気持ちになってきます。

利回りを意識するなら経費も経費率で考える

不動産投資を始める当初から完全に「おまかせ」でいきたい場合は、
それなりに規模の大きい物件を購入しなければいけません。

基本はRCマンションになってくると思われます。

固定費の特徴として、投資規模が大きければ大きいほど安くなる性質が
あるのがその理由です。

 

例えば税理士を雇いたいと思った場合、「1戸につきいくら」なんて
計算をしてくれる税理士さんがいればいいのですが、あまり聞いたこと
ありません。

10戸から20戸までは月10,000円と決められていた場合、支払う金額は
同じですが1戸あたりの経費としては10戸より20戸の方が相対的に安く
なります。

また同じ20戸の物件でも、キャッシュフローが年400万円出る都市部の
物件と100万円しかでない地方の物件では、月1万円の重みが違います。

前者は経費の割合としてわずか3%ですが、後者では12%にもなってしまう。
後者に税理士を雇っている余裕がないのは明白です。

 

区分マンションでは管理料が重荷になってしまい収益が非常に出にくい
構造になっていることを見ても明らかでしょう。

区分マンションの管理料は高いと家賃の15%に設定されていることすら
ありますが、集合住宅であれば3~5%へと低く抑えられます。

 

固定費が家賃に対してどの程度までに抑えられれば経営として成り立つか。

収益不動産を購入する際にシミュレーションしておかなければいけない点の
ひとつですので、意識をしておいて下さい。

固定費と固定資産税を含めて家賃収入の20%程度に抑えることが
できればまずまず良好と言っていいのではないでしょうか。

 

経費削減には代償を伴う

もしも固定費が家賃収入に比べて大きくなりすぎてしまうようなら、
そこは自分で労働をすることにより経費を削減することを考えねば
なりません。

 

前述の税理士を雇う余裕がないなら自分で税務を行う、などです。

清掃なんかも、自分でできるようならやってもいいかもしれません。
家族の協力も得て行いましょう。

かなり手間ですが、やらなければ生き延びることができないならば
やらざるを得ないでしょう。

必ずしも希望に沿うような、当初から全てをプロに任せていられる
ような物件を購入できるとは限りませんから。

 

また、固定費があまり掛からない物件を選ぶ、というのも手です。

エレベーターなどが無ければ、固定費はぐっと抑えられますね。
オートロックも電気代が掛かりますし、これらは修繕費も必要。

インターネットサービスやケーブルテレビなども当然ですが
固定費が掛かりますので、無い方が安く済むのは当たり前。

 

ただし、気がつかれたかもしれませんが、ここには一つ問題があって。

固定費を削ろうとすると、物件の選択の幅が狭まります。

 

清掃を自分でやろうとすれば、近隣の物件以外は購入できません。

近くに親戚がいたとしても無料でやってくれはしないでしょう。
トラブルの原因にもなります。

 

エレベーターがない物件は上階の入居がやや決まりにくくなります。
同じ地域であってもやや賃料を下げなければいけない。

低層でエレベーターのない物件となると、都市部では地価が高く
まず無理。すると地方物件をあたることになります。

 

無理して節約をしようと考えた結果いつまで経っても収益不動産を
買えないなんてオチがつかないよう、お気をつけ下さい。

こだわり過ぎるよりは、気になる物件が見つかるたびに固定費の
家賃収入に対する割合を計算するだけで十分かと思います。

 

自分にしかできないことだけをやるのが理想

もし第3の柱となるような収入源がある、もしくは作りたいのであれば
自分の手間を増やすことでどのような悪影響が出るかをよく考えて
おかなければいけません。

僕の場合は、色々と不得手な作業をするくらいであればこうして
ブログを書いたりする方がよほど収入になります。

楽待コラムなんかもちゃんと書けば原稿料を頂けるのですから。
最近ものすごくサボっていますが。(笑)

 

理想はやはり全ておまかせできる物件を探して購入すること。

もしそれができなかったら、早期に2棟目を購入できるかどうかを
しっかり検討した上で、2棟目でおまかせ投資を樹立できるような
想定をしておくこと。

できるだけ自分の手は空け、自分にしかできないことをやれるような
体制を作ることが大切です。

 

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