医師が教える不動産投資

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サラリーマンが不動産投資を買いし、拡大する上で、
最も障害となるものはなんだと思いますか？

多くの人が思い浮かべるのは、自己資金ではないでしょうか。

 

一昔前であれば、フルローン、オーバーローンが
当たり前のように出ていましたが、今はそうではありません。

もちろん一定の条件が揃えば今でもフルローンを受けることが
できないわけではない。

 

けれどもそれは容易いことではなく、見せ金すらない状況では
尚更フルローン、オーバーローンは至難になっていきます。
特に自己資金が問題になっていくのは、1棟目よりも2棟目以降。

1棟目でこれまでコツコツと貯めてきた資金を
一気に吐き出してしまうことになりますから、
自己資金は枯渇してしまいます。

しかも、1棟目に取得した収益物件が積算評価で債務超過となっていれば、
その差額分も考慮をしなければなりません。

 

一度キャッシュを使い切ってしまうと、サラリーマンではすぐに
追加資金を用意することは難しい。

不動産投資の拡大戦略が難しい理由はここにあります。

もし収益不動産を1棟購入するだけに留まらず未来に大きな目標があるならば、
不動産投資全体を大きな戦略眼を持って見据えなければいけません。

不動産投資の拡大戦略を進めるのに大事なポイント

不動産投資を短期間で拡大していくために重要なのは、
自己資金のコントロールです。

手持ちの現金があるかないかで、金融機関も仲介業者も、
対応が全く違ってきます。

金融の世界というのは世知辛いものなんです。

 

例えば第二地銀程度の規模の銀行なら、1000万円の預金を置いておくだけで
そこそこの上客として扱ってもらえるでしょう。

口座に1000万円預金している顧客が融資を希望してきたら、無下には断れません。
預金を他の銀行に移されてしまったら、銀行としては最悪です。

また、全く新規の顧客よりも少なくとも1000万円は安全な顧客ですから、
リスクマネジメントの面でも有利となります。
あらゆる信用の中でも、目に見える現金というのは
とても強力な武器になるのは言うまでもないでしょう。

 

不動産仲介業者もそのことは分かっています。
不動産を購入する際自己資金を多く入れればいれるほど、
投資としての安全性が高まり融資も引きやすい。

つまり、ローンアウトで売れず仕舞い、となる可能性が低いので、
自己資金が多い人を優先するのは当たり前のことなんです。

手持ちの現金をいかに早く増やしていくかが、
サラリーマンが不動産投資で有利に戦うためのポイントとなります。

 

自己資金の少ないサラリーマンが1棟目に選ぶべき物件は

フルローン、とくにオーバーローンが引けない限り、
自己資金を消費してしまうのは致し方ありません。
購入資金だけでなく、不動産取得税や固定資産税なども
支払わなければいけないんですから。

大事なのは、使ってしまった自己資金を可能な限り素早く回収をすること。
初期から大きなキャッシュフローが見込める収益不動産を購入すること、です。

 

不動産投資はキャッシュフローが良ければいいというものではないのは、
キャッシュフローに偏重しすぎて出口に困り、
最終的に損失を出して終わってしまった先駆者が身を張って証明してくれました。

リーマンショックやデフレ不況という悪条件が大きく影響しましたね。
キャッシュフロー偏重型投資は、景気動向が上昇基調ならいいんですが、
下落に転じるタイミングを見過ごすと大きなダメージを負います。

 

しかし、自己資金が少ない不動産投資初期においては
キャッシュフローを重視することが非常に有効であることは確か。

減価償却に頼ってキャッシュフローを得るのは、
不動産を食い潰して現金を作るようなものですが、
そこで作った現金で次により資産性の高い物件を取得できれば
手元の現金増加スピードは更に速まります。

すると、また次の1棟のための自己資金の貯まる速度が速くなり。

少なくとも手持ちの現金増加に関しては、
とても良い循環が見込めます。

 

特に2013年、雰囲気は上り調子になりつつある。
トレンドに乗るべきかどうかというと、どちらが正解でしょうか。

僕は乗るべきだと感じています。
といっても、あまり長期には信用できないとも考えていますが……

 

まとめ。2棟目以降を考慮した投資計画の1例

まとめると、自己資金に不安のあるサラリーマンの場合。

最終的には資産性も高く、安全で確実な物件を手に入れることが
目標ではあるものの、そういった物件はやや敷居が高く、
多額の自己資金を入れることでしか達成できない。

 

2棟目以降を視野に入れながら1棟目の購入物件を検討すべきであり、
その壁となるのが自己資金の消耗である。

だから速やかな拡大戦略に踏み切るためには、
消費した自己資金をできれば1～2年以内で素早く回収できる程度に
十分なキャッシュフローの得られる収益不動産を検討すること。

 

一つの道として僕は提案してみますが、どのように感じますか？

 

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