医師が教える不動産投資

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いつも応援ありがとうございます。

 

僕は基本的に長期保有を前提としておりますので、収益不動産の選択
には長期にわたり安定した高入居率を維持できる物件を、との考えが
あります。

そのため、選択できる地域はある程度絞られてきますし、物件の造り、
築年数などの許容範囲も無制限とはいきません。

人口減少していく未来しか見えないような地域には投資できませんし、
物理的に何年持つのか分からない築古物件は手を出しがたい。

 

何故自分で選択肢を狭めるようなことをしているかというと、自分の
時間を不動産投資へと割り振れないし、割り振りたくないからです。

不動産投資はあくまでも副業であり、自分のやりたい事は外にある。
経済的な安定性、資産形成のサポートとしての役割しか不動産投資に
求めていませんので、自然と取れる戦略は限られます。

週6日仕事して、更に当直をしなければいけなかったり休みの日にも
時に講演やら学会やらの仕事が入り、その上でこうしてウェブ活動や
執筆活動もしている現状、不動産投資に時間は回せません。

 

となると、一度所有してしまえばあまり変化が無いもの、人口見通し
が安定していて建物としても長持ちして、多少経費が掛かるとしても
策を弄せず高い入居率が期待できる、そんな物件を選択したい。

そう思い、過去2回にわたってそんな物件を選択しました。

人口についてはあくまで見通しが安定するかどうかで、過去から現在
までがどうか、ではありませんのでそこは誤解なきよう。

 

ですが、あくまでこれは僕の意見。

同じように第3の事業を構築し、「収入の3つの柱」の獲得を目指す道
を目指す方には同様の考え方を基本としてお勧めしたいと考えますが。

決してそれ以外の不動産投資手法が駄目である、とは思いません。

 

むしろ、不動産投資単体で考えれば、より安全で確実な、それでいて
収益性も高い方法論は多く存在します。

もしも不動産投資に多くの時間を割け、労働力を割り振れるのならば。
僕のような長期投資一辺倒の考え方ではなく、様々な可能性を考慮し
自分に合った投資手法を模索するのが良いのではないでしょうか。

長期保有は手間が少ない

何故僕が長期投資を前提としているのかというと、不動産を扱うには
いちいち手続きが多く、手間が掛かるため。

物件を購入するまでにどのような手順が最低限必要かというと、物件
を探し、下見をして、買い付けを入れ、事業計画を立て、融資を獲得、
売買契約、金消契約を結び、決済する。

決済後は管理会社とも契約を結び、立てた計画に基づいて修繕や整備
を実行し、空室の入居を促進する。

一人で全部やろうとすると本当に大変だと思います。僕はできる気が
しません。だから、いっその事全部人にやってもらおう、との発想で
「おまかせ不動産投資」と銘打っています。

 

売却するにも、購入時ほどの手間はありませんが色々と手続きをする
必要があります。買い手を探すのに不動産売買事業者に委託しないと
いけませんし、融資先にも連絡をしなければなりませんし。

担保設定を解除するだけで、いちいち面倒な要求をしてくる金融機関
もあるんです。実際僕は一度、平日昼間に離れた金融機関の支店へと
行かなければならなかった経験があります。

昼食の時間を使って何とかしましたけれども。

その上、買い手に振り回される可能性もあって。買い付けが入ったと
思ったら急に取り下げられたり、融資が通らず破談となったり。売却
一つで時間的にも精神的にもストレスが大きい。

 

そんなことをたびたびしている暇はありませんで、であれば長期保有
を前提としてスタートした方が良いだろう、と。

なら、新築でいいじゃないか、という声も聞こえてきそうですけれど、
僕は新築は長期保有に向かないのではないか、と考えています。

もちろん資金的な理由もあって、やっかみかもしれません。ただ新築
は5年程度で急激に家賃が落ち込んでいきます。それとともに売買益も
変動していきますから、損益分岐点の見極めがものすごく重要です。

新築は、短期から中期の出口戦略込みで考えなければ失敗する可能性
がある、と考えています。逆に築20年程度になるとRC造でも木造でも
家賃の推移は平坦になってきますので、長期保有向きかな、と。

修繕費用も多く掛かりますので、反対意見も多そうですが、僕はそう
考えている、程度でどうかお許しを。

 

自分で投資戦略のカスタムを

結局、自分がどれだけ不動産投資に対して熱意を持って向き合えるか、
が争点です。

僕は不動産投資も嫌いではありませんが、それ以上にやりたいことが
あって、自分の時間と労力をそちらに回さざるを得ませんし回したい
と強く思っています。

今後も不動産投資の規模拡大は虎視眈々と狙っていきますが、資金を
医療事業へと向けなければいけない事情もあり、よほど法人所有可能
な優良案件との巡り合わせがない限りすぐには厳しいでしょう。

 

経済的リスクを複数背負わない、というのも僕の理念の一つであって、
王道としてはまず医療事業を安定化させ、金融資産を増やしていく事
が第一です。

その資産が余ってきたら、また不動産へと割り振る、と。

不動産投資戦略はどれが絶対的に正しい、なんて普遍性はありません。
貴方も自分で自分に見合った戦略を構築し、最良と考える道を開いて
下さい。

 

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