世間の期待や不安ほど、不動産価格の急変動は来ないもの。

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長期的な不動産価格、とりわけ地価については悲観的な意見が多い
ような気がします。

確かに不安要素は多いですね。

最大の問題は人口の減少予測です。人口が減れば確実に土地を必要
とする人、土地を欲しいと考える人が少なくなりますので、地価は
下落していくでしょう。

 

ただ、それを盲信してしまうのはちょっと投資家として問題がある
ように思います。どちらかというと一般人的な思考で、マクロ視点
からミクロを語るという間違いを起こしかねません。

全体の傾向と局所的な傾向は異なります。

 

また、地価の下落というとバブル的な暴落をすぐに連想してしまう
のも悪い癖。

それこそ東日本大震災級の何かが起これば短期敵的な暴落が起きる
のも仕方ありませんが、中期的にはむしろ集中投資が行われて地価
は上昇していきます。

もし地価が回復しないとしたら、何も起こらずとも自然と人が減り
地価が下落していく場所であっただけでしょう。よほど特殊な事情
でもない限り。

 

地価の下落は、一般的に緩やかなものです。

ようするに、多くの人は投資というと物事を極端に考えすぎです。
例えば起業との言葉に、億万長者になるか借金だらけで破産するか、
と連想する方は少なくない。

が、実際にはそこそこの、それこそサラリーマン程度の収入を得て
気楽なビジネスに励み、私生活も充実させている人は大勢います。
むしろそちらの方が多いのではないでしょうか。

両端にいる人々が目立ちすぎるだけで、2対8の法則はここでも当て
はまるのを忘れてはなりません。6割を占めているのは、多くの人
の想像の外にいる普通の方々です。

 

それと全く同じ。地価の上昇も下降も、両端ばかりが目立っていて
一番のボリュームゾーンが目に留まりません。

そして、何かが「減る」という反応が起こるとそれに相反する反応
が起こる事実にも着目しなければならないでしょう。

不動産投資で長く利益を上げたいと願うのであれば、複数の視点を
持って市場を見定め、どうなっていくかを推測する力を磨いていく
のが重要であると僕は考えています。

暴騰、暴落という短絡思考に囚われずに。

鉄道が廃線になったりすれば暴落はしそうですが。

視点や視野が違うと評価が変わる

まず起こるのは、大方の予想通り「都市部への集中、流入」である
と思います。

この流れは短期的には止められません。特に東京はこの先人口集中
に苦しむだろうと思っています。家賃の高騰などとっくに始まって
いて、既に忌避される傾向が強まっていますね。

都市部への集中により何が起こるかと言えば、外国人の増加による
弊害です。害、なんて言葉を使うと怒られるかもしれませんけれど。

 

何かといえば変化ですね。東京は人口集中及び外国人の増加により、
私たちが便利で住みやすいと考えていた都市とはかけ離れたものに
変質していく可能性があります。

ある予想では、都市部の高級住宅街には外国からの移民が住むよう
になるだろう、との意見すらあります。それだけ日本人が経済力を
落としてしまっている、と。

すると、商売する人間としても外国人を迎合する形となっていき、
従来の日本人が住みにくい都市へと変化していきます。世代交代が
終わるまでこの傾向は続いてしまうでしょう。

 

そうなると、政府の意向もあり比較的都市に近く利便性の高い地域、
いわゆる郊外のベッドタウンと呼ばれるところが活性化します。

人口が流入してくるところの地価は騰がるとまでいかなくとも下落
はしにくいでしょう。

武蔵小杉のような形で人気が高まる可能性も無いとは言えません。
そこは自治体や企業がどう頑張って都市計画を立てるか次第です。

 

人口減少により土地価格が下落したことで、コストダウンから住み
安さが再評価される場所も出てくると思われます。

急落すると思われても意外と地価は粘り腰を見せるものです。

 

地価が全くのゼロになる地域も出てくるでしょうね、当然。自治体
そのものが消滅するところも少なくないはず。

そういったところを含めると、全体ではマイナスになるのは確実と
感じます。が、そこは既にカウントをするのが無意味であり、投資
には何の関連もありません。

マクロ視点で見ると間違えます。

 

柔軟な思考で臨むよう

人の動きは読み切れません。

他人は自分とは異なり、全く違った価値観で動きます。どうしても
自分の常識を中心として物事を考えてしまい、間違いが起きます。

前述した僕の推測だって、間違いだらけになる可能性がある。予想
は時間の経過とともに変化した社会を見つつ、軌道修正しなければ
いけないもの。

法すらも変化していくのですから。

 

現時点で思っていることをいつまで引き摺るべきか。自分の意見を
変えるのは勇気が要ります。かといって誰にも伝えずに内に秘める
と今度は自分を信じきれない。

謙虚に自分の意見を公開し、間違いがあったらそれを素直に認め、
受け止められる体制作りをするのが、投資において重大な間違いを
冒さずに済むコツだろうと僕は感じています。

ですので、現時点での推測(の一部)を書いてみました。果たして
僕の考える通りに日本がどこまで進むか。

 

一つの法の成立で全てがひっくり返ったりもしますから、こだわり
を持ち過ぎずに自分を信じて、不動産投資でも攻めの姿勢を貫いて
いこうと思います。

 

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