不動産投資における税金対策でベストな選択肢は?

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サラリーマンでいると、給与明細の隅に所得税や住民税が
載っているだけで、あまり税金の仕組みについて興味が
湧かない方が多いようです。

 

年末調整を会社にしてもらうのはとても楽なことですが、
ある意味この制度は壮大な愚民化政策で。

一般人に税金について無知なままでいてもらった方が
国にとっては好都合であるからこそ、税金に関して
何も考えずに済むような環境を作り上げたのではないか。

そう邪推したくなるのは、僕が陰謀論者だからでしょうか。(笑)

 

幸いなことに日本は何処かの国のようにインターネットまで
情報操作がされていたりはしませんので、せっかく興味を
持ったならきっちりと勉強をしていきましょう。

税金の知識を手に入れるだけで、不動産投資で残るお金、
使えるお金は大きく変わりますから。

 

確定申告は怖くない

不動産投資をこれから始めよう、という方にとって心配に
なることの一つは税金の額であるとかよりも、確定申告について、
帳簿付けなどの税務処理についてかもしれません。

知識が無いことで余計に税金を取られないかとか、
間違った処理をしてしまい税務署から怒られないか、
といったことも含め。

不動産投資に対して本当にやっていけるのかなぁと不安を
感じてしまう部分としては結構大きなものです。

 

特に「確定申告」といわれると、面倒だとかよく分からない、
という印象が強い方もいると思います。

僕は職業柄複数の病院から給与を頂くもので、働き始めて
ほぼ毎年確定申告をしていますから、不安を感じることなく
不動産投資をスタートすることができたのかもしれません。

 

ただ、確定申告は言うほど面倒なことではなく。

国税庁のサイトにブラウザで作業ができる確定申告用の
ツールが用意されています。もちろん無料。

白色申告であれば複式簿記での帳簿付けをしなくていいので、
わざわざ高額なツールを購入する必要もなし。

 

恐れることは何一つありませんよ、というのが結論です。

むしろ、今まで税金についてあまり考えてこなかった方は、
これを機に自分をレベルアップさせるためにチャレンジを
した方がいいのではないか、と思います。

 

帳簿付けも、白色申告であれば非常に簡単。
単式簿記なんて小学生でもできますので。

複式簿記はある程度勉強する必要がありますから、
知識も経験も無くて、という方はまずは白色申告より
始めることをおすすめします。

青色申告の方が得なこともいくつかありますが、5棟10室基準を
満たしていなければメリットは半減。青色申告をすることで
余分な費用が生じてしまうくらいなら白色申告でいいでしょう。

店番をする猫にかかるお金は経費でしょうか。

税金のことは税理士さんへ。ただし……

5棟10室基準を超えたならば、控除額は増えますし
経費処理が有利になりますので、基本的には青色申告
をした方がいいのは自明です。

しかしこの青色申告、経理の仕事をしていたり簿記検定で
勉強をしたことがないと、結構厄介なもの。

帳簿付けを複式簿記で行わなければいけないのが壁。

 

複式簿記を勉強することがスタートとなります。

覚えてしまえばそれほど時間が掛かる作業では
ありませんが、帳簿付けに興味がなかったら
勉強することすら苦痛でしょう。

 

ですから、僕はできるだけ税理士さんにお願いすることを
おすすめしています。

実際僕も税務・会計は税理士さんに丸投げです。

僕のやることは、3ヶ月に一度、入金明細や管理会社さんから
送られてきた収支明細、領収書やその他経費としての支出を
証明するものを送るだけ。

やってみるとこれだけでも意外と時間が掛かって面倒だったり
しますが、複式簿記の帳簿をつけるよりはよほど楽。

 

加えて不動産投資に詳しい税理士さんであれば、節税に関し
多くのことを提案してくれたり、経営・財務状況についての
アドバイスを頂くこともできます。

知らなければ損をするのが税金の世界。
プロに任せるに越したことはありません。

 

ただし、税理士さんにお願いするには一つ条件があります。

それは十分な規模の不動産を扱うこと。

 

規模が小さすぎると、税理士さんのコストが相対的に大きく
なり過ぎてしまい、収入が大幅に減ってしまいます。

税理士さんの顧問料や条件は事務所ごとに違いますが、
1戸ごとにいくら、と細かく分けてくれるところは流石に
見つからないのではないかと思います。

1棟単位だったり、まとまった戸数単位だったりが
一般的なのではないでしょうか。

 

税理士さんに依頼するにも、スケールメリットについて
考えなければいけないということですね。

スケールメリットについては、楽待コラムでも書かせて
頂きましたので、参考になると幸いです。

 

自分でやるなら自己投資が必須

事業規模は小さいけれどもギリギリ5棟10室を超えて
しまった場合、どうしましょうか。

 

一つの選択肢としては白色申告のままでいること。

青色申告特別控除は受けられませんが、税理士さんに
掛かるコストや手間を省きたいなら仕方ありません。

ただ、良心的な税理士事務所であれば青色申告特別控除に
よる65万円の所得控除で多くの場合税理士顧問料は賄えて
しまったりします。

その場合はその他のメリットも踏まえ、税理士さんに
依頼してしまった方がいいでしょうね。

 

もし年額10万円~30万円程度の節税が経営上極めて重要で、
努力を惜しまないという場合。

また、税理士は必ずしも自分の利益を最大化するために
尽力をしてくれるものではない、という考えの場合。

何とかして青色申告を自分自身で行うことになります。

 

多くの方が行っていることですから決してできないことでは
ありませんが、経理の経験が何もないならばヒントもなしに
挑戦するのは無謀かも知れません。

勉強したり、本や教材を購入するなどの自己投資を
どこまでできるかがカギです。

自身の時間と努力、そしてお金を天秤にかけ、自分にとって
ベストな方法を選択して下さい。

 

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  5. 返済が遅延するなんてもってのほか。
    • なべみつ
    • 2013年 11月6日

    平成26年分からはすべての白色申告者に帳簿と領収書の保存が必須となります。
    このため、平成26年分からは青色申告にする届け出を税務署に出してきました。(現状では10万円の控除しか受けられませんが)

    簿記の本は多数ありますが、不動産賃貸業にあった簿記の本はなかなかありません。そうしたなかで、一つだけおすすめがあります。
    青色申告かんたん帳簿ハンドブック〈2014年度版〉
    これとフリーソフトのエクセル簿記を使えば複式簿記による青色申告も難しくありませんね。
    試しに平成25年分を作成してみましたが、仕分けが350件程度で5時間位で完了しました。物件取得前に所得と各種税金のシミュレーションしてみるのもいいですよ。

    もう白色申告のメリット(笑)が無くなったので、来年は、物件を増やして65万円の控除を受けるのもアリかな?と考えています。根抵当権による融資枠は確保しているので、いい物件があればですが。

      • きりのき
      • 2013年 11月7日

      なべみつ さん

      ありがとうございます。具体性に欠ける僕のブログに、
      非常に具体的な解決策の提案をしていただけると、
      僕も大変勉強になります。

      そうですね、白色申告でも帳簿付けなどが義務化されるのは
      知っていました。青色申告への以降を進めたいのでしょうね。

      その割に、財務省は単式簿記で会計を行っているのは
      どうなんだと疑問ですが。

      無料のツールでもかなりの部分は簡易化できるみたいですね。
      洗練された会計ソフトも多数ありますし、税理士さんを雇わないなら
      経営者としてもはや常識にしていかないといけない時代なんだと思います。

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