不動産価格上昇中の今、どのような考えを持つべきか?

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最近の収益不動産の相場上昇を見ていると、本当に多くの方が
不動産投資に興味を持たれているんだなぁ、と実感します。

これでしっかりとアベノミクスが機能して賃金上昇が何年か
継続していけば、家賃の上昇も見込めますから利回りの悪化も
止まるのですが。

少なくとも短期的には利回りの悪化とそれによる買い控えが生じ、
不動産価格も停滞するのではないかなと思っています。

 

そんな状況を嬉しい悲鳴を上げている人と、歓迎できない人の
二極化があるようですね。

外野からそれを少し冷静に観察してみましょう。

下りは滑っていきますが、上りにはパワーが必要です。

相場上昇を喜んでいる人

1、不動産所有者、特に売却を検討している人

資産性の高い不動産を所有している人にとっては、相場上昇は
嬉しいことのようです。特にしばらく不動産の購入予定がない、
もしくは売却の意向が強い人には嬉しいこと。

売却額が上がるのですから当然です。

これまで利回り10%以上で出さなければ買い手がつかなかったのが
利回り9%以下で売り出しても売れるとしたらかなり利益が増えます。

年間家賃収入1000万円の物件は利回り10%では1億円ですが、
利回り9%なら1億1100万円で売れます。売却価格が1割以上
上昇するのだから嬉しくないはずがない。

 

実際に売らないにしても、評価額が上がることで債務バランスが
自動的に改善します。こちらについては金利が上がらなければ、
の条件付きですが、短期的には心配無用でしょう。

未だデフレから脱却のできない今急激に金利が上昇したら日本経済は
破綻しますから、日銀も日本政府も許容しないでしょう。

 

2、不動産業者

不動産価格の上昇は、不動産業者にとっては嬉しいことでしょう。
取引一つ当たりの利益は増えますし、なにより価格上昇は売買が
活発である証拠。

まさに「稼ぎ時」という言葉がよく似合います。

実際、中古不動産が飛ぶように売れている話は業者さんから
直接お聞きしました。異常なほど売れている、と。

そこから考えると今は売り手市場であるなんて見方ができますね。
安く購入したい人にとっては厳しい時代です。

 

3、金融機関

不動産相場の上昇は、金融機関にとっては朗報です。

有望な投資先が増えるのですから当然。特に銀行や信用金庫など、
顧客から預かった預貯金を元手に安全な取引が求められる金融機関に
とって不動産はかなり安心感が高い様子。

それでいて相場が上昇しているというのですから、不動産購入へ
融資をすることに対するリスクはさらに下がります。

 

また、既に貸し出している先の担保となっている不動産価格が
上昇することで不良債権比率が低下します。

業績の面でも改善し、自行の株価も安泰。金融庁の指導からも
逃れることができ、不動産価格の上昇は一石三鳥です。

 

相場上昇を苦々しい目で見る人

一、本当に真剣に考えている人

上昇相場になるということは、やはり買う人が多くなっていると
いうことです。新規購入者の多くはこれから不動産投資をスタート
したいとの思いを持った方々。

要するに、素人です。

そんな素人をカモにしようと考える存在は数多い。
仲介業者でも、金融機関でも。

「相場が上がっているから利回りが低くなるのは仕方ないですよ。」
「これから上がりますから、キャピタルを狙えますよ。」

そんな話を素人であるのをいいことに食い潰そうとする人は、
投資の世界なら不動産に限らず世界中にいるもの。

その様子を見て、苦々しい思いをしている人もいます。

 

また、素人が雑誌の特集などに感化され、不動産投資をあたかも
ショッピングでもするかのように考えて店を訪れる方もいる様子。

そんな素人客を苦々しい目で見つめる方もいます。

 

共通点は、本当に顧客のためを思っているところですね。

ただ、その思いは浮かれている当人にはなかなか伝わって
くれないところが哀愁を感じさせます。

 

二、変化についていけない人

去年の中頃までと比べ、現時点の不動産相場は明らかに上昇しました。
そうなると、投資方法、経営方法もこれまで通りとはいきません。

長く続いたデフレによる、ボラリティの小さい低空飛行での
投資、経営に慣れきってしまい、思考を変えられない人は
多いのではないでしょうか。

利回り15%が当たり前の人に、利回り10%の物件を買えといって
買えるかというと、多くの場合は二の足を踏むでしょう。

 

環境が変化しているなら戦略も戦術も変更することを検討するのは
ごく当然のことなはずです。

それができずにそれまでと同じ基準で物件を探し続けたら、
物件は全く購入できないでしょう。

苦い顔で、市場を見つめ続けるだけになってしまいます。

 

相場の上昇なんて関係無い

では僕はどれに当てはまるかといえば、実はどれにも当てはまりません。

僕は、相場の状況がどうあっても、自分の環境をできるだけよくする
方法を探し、その時々に合った戦略を実行するのみです。

上昇トレンドを喜んだり、悲しんだりはしません。

短期的な動きと長期的な方向性を見極めながら、今後の舵取りを
淡々と進めていこうと思います。

 

あなたはどれかに当てはまりますか?

 

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