医師が教える不動産投資

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いつも応援ありがとうございます。

 

所有物件はRCマンションなのですが、ちょっとした問題が発覚を
しまして。

既に購入して5年以上経過してようやく分かった問題点ですので、
要するに大した問題ではないのですけれども。

どうも、一部（というか半分）の壁に難があるという事で。

 

問題とは言っても防火上の問題ではありませんで、レオパレスの
ような事態にはなっておりません。が、防音上の問題がある様子。

これまで時々、隣室からの騒音クレームが管理会社さんにあった
ようなんですが、そんなにしょっちゅうではなかったようで報告
は僕のところに上がってきておりませんでした。

騒音を理由に退去されたとの話も聞いていませんでしたし、頻繁
にクレームがあったわけでもありませんし。間を挟んで反対側の
部屋にヒアリングしても特に気にならないと言われたようで。

クレームがあった方が少し過敏なだけかな、と考えていた、との
話でした。

 

ただ、何度か騒音のクレームが来るうちに違和感を感じたようで、
調査するうちに部屋の片側からのみ騒音の苦情があることに気が
ついて。

壁を調べてもらったところ、どうやらコンクリートの壁になって
いる面となっていない面があるのが発覚しました。

要するに、元は広い1部屋だったのを建設途中で2部屋に変更する
こととなり、後から壁を作ったのではないか、と。

 

確かに、一つの階に一室、家族向けの部屋として他の部屋の2倍
の広さの部屋が存在します。そこを購入当時から単純に2部屋を
合わせたような部屋だ、と感じていました。

実際は逆だったんですね。確かに合致します。物件の登記情報を
見る限り、前の所有者が建築していますので、途中で計画変更を
したで間違いなさそうです。

もしくは、安く済ませるためにそのような形としたか。

 

いずれにしろ、あまり大きな問題とはなっていませんが、現状の
ままでは、RCマンションとして期待し入居される方には少し失望
させてしまいます。

それはあまり僕の仁義に反していますので、少しずつでも解消を
するようにしていこうと計画中です。

後付け防音工事費用

幸いにも、一室当たりの費用はあまり大きくはありませんでした。
しっかり対策をするとして、75,000円でいける、と。

防音問題のある壁は各部屋片側だけですから、どちらか一方から
対策をしてしまえば解消します。つまり全ての部屋の半分程度に
対処すればいいわけです。

A型の僕とすると、全部同じような対処、要するに同じ側からの
対処をしたくなりますが、現実的には難しいでしょう。防音工事
ができるのは、入退去の入れ替わりの時のみ。

どの部屋が退去するかコントロールできない以上は、空いた方で
工事するしかないでしょう。

 

一応入居者がいるままで工事をする場合の料金も聞いてみました。
クロスの張替えを必要とするので多少は上がりますが、10万円で
施工可能との話。

もし工事しようとしたら家具なども移動させなければなりません
ので、基本的には誰もやりたがらないでしょう。

既に契約をした入居者さんである以上、工事をするとして工事費
は当然僕が持つとしても、家財の移動は入居者さんの責任です。
そんな面倒なことをするくらいなら引っ越していくと思われます。

もしどうしてもやってくれという方がいれば、10万円程度の費用
なら喜んでやってあげるつもりです。

 

これまで5年以上運営していて、騒音を理由に退去された方など
誰一人いませんでしたので、急いで修繕をする必要はないだろう
と考えています。

壁一枚75,000円となると、15か所ほどやらなければなりません
から総工事費が100万円を超えてしまいます。一気に全額支出を
するには少し高いので、入退去で少しずつ、は理想的。

どこを修繕したかをしっかりと忘れずにメモして、無駄な工事を
しないようにだけ注意したいと思います。

 

知ってしまった以上は

工事によりほんのわずかに部屋の内法面積が狭くなりますけれど、
僅かすぎますので気にしないこととしておきます。

5年以上、騒音で大きなトラブルが起きていないのであれば放置
してもいいのではないか、との考え方もありますけれども、賃貸
でわざわざRCマンションを選ぶなら防音も期待をして、のはず。

期待に裏切るような真似はしたくありません。売却が近いのなら
そのままでもいいでしょうが、僕はまだまだ長く保有するつもり
です。

 

それに、常に誠実で正直に生きることで、後々の運が良くなる、
との持論を持っています。

気が付いてしまった以上は、対策をしないのは誠実とは言えない。
少なくとも解決に向けた努力はするべきです。

修繕した分だけ支出が増え、税金が減りますから、思ったよりは
実質負担額は大きくなりません。それに恐らくは数年が掛かりの
修繕計画になるでしょうから、誤差の範囲とも言えます。

実質僕の人生に関係ないレベルで入居者さんの満足度が上昇する
ならいいじゃないですか、と。人に幸福になってもらうのは事業
をする人間の一番嬉しい事です。

 

それにしても、不動産投資を始めると色々な事が起こり、色々な
真実が見えてきますね。

きっと他の所でも、様々な誤魔化しがあるのでしょう。見えない
うちはいいですが、目についてしまうと気になってしまうもの。

いずれにしろ、僕は僕の責任を果たすことだけは忘れないように
したいと思います。

 

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