医師が教える不動産投資

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いつも応援ありがとうございます。

 

集合住宅の賃貸経営をしていると気になるのは入居率。

余裕を持った事業計画を立て経営をするのが当然ですから、
数戸の空室があったとしても経営に影響がないのが普通。

ただ、それでも満室であって欲しいですよね。

 

不動産投資をこれから始める方にとって気になるのは、
空室の入居者が見つかるかどうか、だと思います。

実際、僕もそうでした。多数の空室をきっちりと埋め、
利益を得ることができるのだろうか、と。

そのため、入居希望者に最終的に選んでもらえることを
重点に空室対策を考えたりしていました。

 

しかし収益不動産を所有して月日が経つにつれ、
入居率についての考え方が変化しまして。

今は入居者が見つかるかどうかよりも、入居期間を長くして
もらえるかどうか、に重点を置くようになってきています。

この、なるべく長く入居をしてもらうということが、
かつての賃貸不動産経営と大きく異なる部分です。

 

長期入居こそが安定経営の鍵

地域にもよりますが、礼金を数か月分受け取ることが
普通だった時代は入居者の回転が良いほど収入効率が
上がっていましたが、今は昔。

現在は礼金の存在自体が消え去りつつあります。

全くどこでもゼロではありませんが、入居者の立場が
強くなった今、礼金はとてもじゃないけど取れないと
感じる関係者は多いと思います。

僕の所有物件もほとんどは礼金ゼロです。
時々頂くことはありますが。

 

そもそも礼金があったのは、入居希望者に対して物件が
少なかった時代だからこそ。賃貸物件が余っている現代、
礼金は消える運命です。

ただ、現在私たちが投資対象としている中古不動産は
その時代に建設されたもの。

ここにも不動産投資特有の歪みがあります。

入居者の高回転が当たり前だった時代の物件に足りないのは、
選んでくれた方々への心配り。長期入居をして頂けるような
物件作りです。

 

流行り廃りもありますから一概に言えない部分もありますが、
お金を得ることを目的に作られた建物はコストカットの為に
見えないところで手を抜かれてあることがあります。

一時期話題になった耐震偽装なんてその最もたるもの。

ほとんどの事例はそこまで大きな問題ではないと思いますが、
気にしておかなければいけない部分。

 

資金効率を高めることを重点に置くとどうしても共用部に
ゆとりがなかったり、不便な設計になっていたり。

収入源となるのはあくまで貸し出しスペースですからね。
賃貸住宅なのだからお金にならない共用スペースは限りなく
削ろうという考えはある意味で合理的。

が、長期入居が鍵となる現代の賃貸住宅経営では
それが仇となることも。

 

消費者の希望が複雑化していく中ここをどう取り扱うかで、
安定した楽な経営ができるのか、それとも空室に怯えて
カツカツの経営をすることになるかが決まるのかもしれません

入居期間に影響する騒音問題

賃貸住宅利用者の声を傾聴すると、長期入居を期待できるか
どうかの一つの大きなポイントとして、「音の問題」があります。

 

住んでみたら壁が薄くて隣の人がティッシュを取る音すら
聞こえてくるとか、片方の壁だけチェックして大丈夫だったから
入居したら反対の壁からの音が酷い、とか。

入居してみたら音のトラブルのために耐え難くて退去、
なんて話がよく出てきます。

そう、音の問題は入居前には非常に分かりにくいことです。
所有者である私たちもその物件に住んだことはありませんから
大家としても問題を把握しにくい。

 

住居が変わるというのは人生においても結構大きなイベント。
新生活のスタートといっても言い過ぎではなく。

にも関わらず、住んでみたら騒音がひどくて落ち着いてなど
いられないとなったら、出て行きたくなるというもの。

世の中、近隣の騒音被害で殺人事件まで起こるんですから。

 

また、音の問題は騒音被害だけではありません。
自分の生活音を聞かれてしまうというのもまた
大きなストレスの素となります。

自宅というのは唯一自分が解放される場所です。
完全なプライベート空間のはずなのに、他人に音を
聴かれているかもしれないというのはどうでしょう。

盗聴器を仕掛けられていると疑う人と同じような
気持ちになることは間違いありません。

 

住んでみて初めて解る防音の大切さ。

長期に渡り安定経営をしたいと思うのならば、購入物件の
防音性能はよく検討したほうが良いかもしれません。

 

RCマンションこそ防音性能のチェックを

ちなみに防音について熟慮が必要なのはRCや鉄骨造の
マンションを購入する場合。木造アパートなどではそこまで
気にする必要はないかもしれません。

というのも、木造アパートに住みたいという人は、
そこまで防音に執着はない可能性が高いからです。

むしろ、少しでも安い家賃をより重視していると思われます。

 

そうは言っても、より快適な空間を提供してあげることが
同価格でできれば越したことはないと思いますけどね。

でも、お金を掛けて家賃が高くなるならそのままで、
という方も多いことでしょう。

 

RCマンションなどに入居する方は、しっかりとした防音を
期待しているかもしれません。

第一印象を良くするために見た目にこだわるばかりでなく、
長期の入居をして頂くために、快適な空間造りを心掛けましょう。
きっとおまかせ投資がより快適になることと思います。

 

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